 |
Имущественный наем (Рузанова Е.В.)
|
|
|
|
По договору имущественного найма одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК РСФСР).
Из определения следует, что данный договор, как и современный договор аренды (имущественного найма), являлся консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим (взаимным). Договор имущественного найма по ГК РСФСР рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Следует отметить, что в самом ГК термин аренда относительно этого договора не применялся, однако в нормативных источниках, литературе и на практике он широко использовался.
В ГК, по сути, предусматривалось три вида договора имущественного найма: договор имущественного найма предприятий и нежилых помещений; договор имущественного найма жилых помещений; договор имущественного найма прочего имущества. Это подтверждается, с одной стороны, наличием специальных норм, устанавливающих видовые особенности аренды предприятий (нежилых помещений) и жилых помещений, а, с другой – тем фактом, что на аренду остального имущества распространялись все нормы, регулирующие договор имущественного найма, за исключением указанных специальных правил. В связи с этим, не представляется возможным согласиться с Т.Е. Новицкой, утверждающей, что в ГК речь идет о двух видах договоров: договоре имущественного найма предприятий и нежилых помещений; договоре имущественного найма жилых помещений[474].
Наиболее детально регулировался договор имущественного найма жилых помещений, который в нормативных актах именовался договором найма жилых помещений. Можно сказать, что жилищное законодательство в части найма жилого помещения в государственном и общественном жилищном фонде развивалось вполне самостоятельно и в процессе своего развития практически потеряло непосредственную связь с положениями ГК, регулирующими отношения имущественного найма. Как справедливо отмечает Т.Е Новицкая, закон попытался последовательно провести классовый принцип при регулировании жилищного найма, что выражалось в определенных преимуществах, установленных для нанимателей – трудящихся, о чем подробнее будет сказано далее[475]. Кроме того, некоторые привилегии давались и государству.
|
|
|
О сфере применения этого договора можно судить, исходя из его видов: он широко использовался на практике, как для хозяйственных целей организаций, так и для проживания граждан.
Регулирование договора имущественного найма осуществлялось не только ГК РСФСР, но и целым рядом подзаконных актов, в том числе инструкций, имеющих широкое распространении. Особенно это было характерно для аренды жилых помещений. В качестве примера можно привести постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 20 августа 1928г. «О порядке эксплуатации и использования жилфонда, принадлежащего местным советам, предприятиям промышленности и транспорта»[476]. Следует сказать, что в послереволюционный период стал интенсивно накапливаться нормативный материал, предметом регулирования которого являлись жилищные отношения, послуживший впоследствии основой для кодификации жилищного законодательства[477].
Субъектами (сторонами) договора имущественного найма являлись наймодатель и наниматель, в качестве которых могли выступать как юридические лица, так и граждане. Для субъектов договора найма жилого помещения в государственном фонде действовали специальные правила, установленные подзаконными актами, которые постоянно изменялись, отражая процесс становления жилищного законодательства после принятия ГК. Так, вновь возведенные дома горсоветами, когда эти дома располагались в районе фабрик или заводов и подлежали заселению рабочими и служащими одного предприятия, сдавались в аренду предприятиям и организовавшимся из состава работников предприятия жилищно-арендным кооперативным товариществам (жактам), которые, в свою очередь, заселяли эти дома рабочими и служащими (инструкция НКВД № 530 от 20 декабря 1928 г. «О порядке эксплуатации и управления возведенными муниципальными домами»[478]). По сути, в этом случае имел место договор поднайма. Впоследствии были установлены специальные правила о заключении договора найма жилых помещений в домах, принадлежащих государству и общественным организациям (инструкция Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 30 августа 1947г. «О порядке заключении договора найма жилых помещений в домах, находящихся в ведении местных советов, государственных учреждений, предприятий и общественных организаций [479]). Главной же особенностью субъектного состава договора найма жилого помещения являлось то, что нанимателями здесь могли быть только определенные категории граждан (нуждающиеся в жилом помещении), которые заселялись по ордерам.
|
|
|
Договор имущественного найма сохранял силу для нового собственника при переходе права собственности на имущество от наймодателя к другому лицу (ст. 169 ГК). Это означает, что здесь четко прослеживались элементы вещно-правовых обязательств: передаваемое в наем имущество обременялось правами нанимателя (приобретающее значение права следования, характерное для вещных правоотношений)[480]. Кроме того, в силу ст. 170 ГК наниматель имел право судебной защиты против всякого нарушителя его владения, в том числе и против собственника.
Первоначально ГК устанавливал, что договоры о найме всякого имущества на срок более одного года должны были совершаться в письменной форме, договоры же о найме государственных или коммунальных предприятий должны были, под страхом недействительности, совершаться в нотариальном порядке (ст. 153 ГК). Причем также под страхом недействительности договора к договору о сдаче государственного или коммунального предприятия должна была быть приложена подробная опись сдаваемого имущества. В более поздний период было введено правило о том, что договоры о найме государственных (в том числе коммунальных) предприятий государственными органами, кооперативными организациями, входящими в соответствующую систему кооперации, а также иными общественными организациями не подлежали нотариальному удостоверению независимо от суммы договора[481].
|
|
|
Содержанием договора имущественного найма, как и любых современных гражданско-правовых договоров, выступали его условия, прежде всего, условия о предмете, плате за пользование нанятым имуществом (наемной плате) и сроке.
Предметом любого договора имущественного найма являются непотребляемые вещи. Из ГК прямо вытекало, что применительно к рассматриваемому договору в круг таких вещей включались, в том числе, жилые помещения, предприятия (государственные, коммунальные, национализированные, муниципализированные), нежилые помещения, строения. Следует отметить, что по договору найма жилого помещения жилые помещения предоставлялись по установленным нормам. В связи с этим в ст. 173 ГК указывалось, что порядок уплотнения и самоуплотнения нанимателей жилых помещений, занимающих жилую площадь сверх установленных норм, регулируется особыми правилами.
Договор имущественного найма является возмездным, поэтому согласно ГК пользование имуществом также осуществлялось платно (ст. 165 ГК). Наемная плата могла выражаться в совершении определенных срочных платежей деньгами или натурой; в отчислении условленной доли продуктов, предметов выработки, полезной площади помещений или денежного дохода; в выполнении определенных услуг; в сочетании указанных форм оплаты. Размер этой платы определялся соглашением сторон, кроме случаев, когда устанавливались предельные размеры ставок. Так, согласно ст.ст. 156, 166 ГК в тех случаях, когда нанимателями являлись государственные учреждения и предприятия, наемные рабочие и служащие, учащиеся государственных учебных заведений, состоящие на иждивении красноармейцев члены их семейств, инвалиды труда и войны наемная плата за жилые помещения не может быть выговорена выше ставок, устанавливаемых местными исполнительными комитетами в пределах, указываемых постановлениями Совета Народных Комиссаров, и вносится за каждый месяц не позднее 15 числа следующего месяца. При сдаче в аренду вновь возведенных домов горсоветами предприятиям и жактам арендная плата устанавливалась в размере амортизационных платежей и процентов, уплачиваемых банку за заемную сумму. Вместе с тем, в случае сдачи в таких домах помещений торгово-промышленного назначения плата за них устанавливалась по соглашению (п. 6 инструкции НКВД № 530 от 20 декабря 1928 г.).
|
|
|
Пользование имуществом по договору имущественного найма является срочным. Договор заключался на срок, определенный договором, если же срок в договоре не был определен, то он считался заключенным на неопределенный срок (ст. 155 ГК). Характерной особенностью правил о сроке является установление предельного срока договора, который не должен был превышать 12 лет (ст. 154 ГК). Впоследствии для договора аренды государственных (в том числе коммунальных) предприятий и строений государственными органами и кооперативными организациями был введен 24-летний предельный срок с преимущественным правом возобновления договора на новый срок[482].
В договоре с неопределенным сроком каждая из сторон была вправе прекратить действие договора во всякое время, предупредив о том другую сторону при найме предприятий и помещений под торгово-промышленные предприятия и под жилье - за 3 месяца, а при найме прочего имущества - за 1 месяц. ГК устанавливал положение, позволяющее преобразовать срочный договор имущественного найма в бессрочный. Так, согласно ст. 154 ГК при фактическом продолжении пользования нанятым имуществом с молчаливого согласия наймодателя договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Классовый принцип при регулировании жилищного найма, в частности, отражался и в положениях ст. 156 ГК, устанавливающей, что в тех случаях, когда нанимателями являлись указанные в этой статье лица (рабочие, служащие и др.) договор найма жилых помещений автоматически возобновляется на тех же условиях на неопределенный срок, независимо от согласия наймодателя. Причем это относилось лишь к тем служащим частных предприятий, которые имели право состоять членами профессиональных союзов. В этих случаях право прекратить действие договора принадлежало только нанимателю, за исключением ситуаций, когда со стороны нанимателя допускались правонарушения и договор найма мог быть досрочно расторгнут судом по требованию заинтересованных лиц и учреждений (ст. ст. 171, 172 ГК). Таким образом, для трудящихся создавалась высокая степень устойчивости владения жилым помещением.
|
|
|
ГК регламентировал взаимные права и обязанности сторон договора имущественного найма.
Устанавливались следующие основные обязанности наймодателя.
Во-первых, он был обязан своевременно предоставить нанимателю имущество. В случае уклонения наймодателя от исполнения этой обязанности наниматель был вправе истребовать от него это имущество, либо отступиться (термин ГК) от договора и взыскать убытки, причиненные неисполнением (ст. ст. 157, 158, 120, п. «а» ст. 171 ГК).
Во-вторых, наймодатель обязывался предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем договору и назначению сдаваемого имущества. Наймодатель не отвечал за недостатки имущества, которые были или должны были быть известны нанимателю при заключении договора (ст. 157 ГК).
В-третьих, наймодатель был обязан производить за свой счет капитальный ремонт сданного внаем имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Неисполнение наймодателем этой обязанности давало нанимателю право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызываемый неотложной необходимостью и зачесть его стоимость в счет наемной платы либо отступиться от договора и взыскать убытки, причиненные неисполнением (ст. 159 п. «б» ст. 171 ГК).
В случаях найма национализированных или муниципализированных предприятий и строений капитальный ремонт лежит на нанимателе, если иное не установлено договором.
Основные обязанности нанимателя сводились к следующему.
Во-первых, наниматель был обязан своевременно вносить наемную плату. При этом ему предоставлялось правотребовать соответственного уменьшения наемной платы, если в силу обстоятельства, за которое он не отвечает, возможность предусмотренного договором пользования нанятым имуществом существенно уменьшилась (ст. 167 ГК). Согласно п. «з» ст. 171 ГК если наниматель не внес наемной платы в течение 2 месяцев по истечении срока, а в случае сделанного наймодателем после срока напоминания - в течение 1 месяца со дня напоминания, то договор найма может быть досрочно расторгнут судом по требованию заинтересованных лиц и учреждений.
Во-вторых, наниматель обязывался пользоваться нанятым имуществом в соответствии с договором, а поскольку в договоре указаний нет - в соответствии с назначением имущества (ст. 160 ГК). Неисполнение этой обязанности, а также умышленное или по неосторожности ухудшение состояния имущества нанимателем являлись основаниями для досрочного расторжения договора судом по требованию наймодателя (п.п. «в» и «г» ст. 171 ГК). В случае произведенного или допущенного нанимателем ухудшения или обесценения нанятого имущества он должен был возместить наймодателю причиненные убытки. Он также отвечал за вред, причиненный нанятому имуществу его домашними, служащими или рабочими (ст.ст. 176, 177 ГК).
В-третьих, на нанимателя возлагалась обязанность за свой счет производить текущий ремонт нанятого имущества, поскольку иное не установлено законом или договором (ст. 161 ГК). В случае неисполнения этой обязанности наймодатель имел право досрочно расторгнуть договор в судебном порядке (п. «ж» ст. 171 ГК).
В-четвертых, наниматель был обязан вносить сборы и повинности, связанные с нанятым имуществом, поскольку иное не установлено законом или договором (ст. 163 ГК).
В-пятых, по окончании срока договора наниматель был обязан сдать наймодателю имущество со всеми принадлежностями в исправном состоянии (ст. 174 ГК). При этом если наниматель получил в пользование имущество с принадлежащим к нему инвентарем, он был обязан по окончании найма возвратить инвентарь по описи, если таковая имеется, в полной исправности, пополнив недостающее и заменив приведенное в негодность (ст. 175 ГК).
Характерной особенностью ГК 1922 года являлось установление дополнительных обязанностей для нанимателей предприятий и строений.
Так, наниматель национализированного или муниципализированного промышленного предприятия был обязан вести производство в размерах не ниже установленного договором минимума. В противном случае возникало основание для досрочного расторжения договора в судебном порядке (п. «е» ст. 171 ГК). Указание минимума выработки и срока, в течение коего он должен быть достигнут, должно быть включено в договор под страхом его недействительности (ст. 162 ГК).
Наниматель национализированного или муниципализированного предприятия или строения также был обязан страховать его в полной сумме за свой счет в пользу государства или местного совета по принадлежности (ст. 164 ГК).
Каждая из сторон договора, в свою очередь, была вправе требовать от другой стороны исполнение ее обязанностей. Кроме того, в ГК предусматривались и некоторые иные права нанимателя.
Так, наниматель имел право производить улучшение переданного ему по договору имущества. Судьба улучшений зависела от того, являются они отделимыми или неотделимым, а также от наличия или отсутствия разрешения (согласия) наймодателя на производство улучшений. В случае произведенного с разрешения наймодателя улучшения имущества наниматель имел право на соответственное вознаграждение от наймодателя, если же такие улучшения были произведены без согласия наймодателя, то улучшения, отделимые без вреда для имущества и при отказе наймодателя возместить их стоимости, могли быть изъяты нанимателем (ст. ст. 178, 179 ГК). В исключение из этого правила, улучшения, произведенные арендатором национализированного или муниципализированного предприятия или строения, по истечении срока найма безвозмездно переходили к государству или местному совету по принадлежности. В литературе совершенно справедливо это правило рассматривалось как проявление «классового» подхода к регулированию[483].
Нанимателю также предоставлялось право сдавать все нанятое имущество или часть его имущество в поднаем, если иное не предусматривалось договором (ст. 168 ГК). При поднайме поднаниматель, как известно, состоит в правоотношении только с нанимателем, а последний – с наймодателем. Поэтому за действия поднанимателя ответственность перед наймодателем нес наниматель. Как видим, по общему правилу, специального согласия (разрешения) наймодателя для сдачи имущества в поднаем не требовалось. Однако заключение договора поднайма в отношении национализированного или муниципализированного имущества допускалась только с письменного разрешения наймодателя.
Неисполнение или ненадлежащее исполнение сторонами своих обязанностей по договору влекли предусмотренные ГК и иными нормативными актами неблагоприятные последствия, которые делились на меры ответственности и иные меры. К мерам ответственности относилось, прежде всего, возмещение убытков, а к иным мерам - досрочное расторжение договора, истребование подлежащего передаче по договору имущества и др.
Договор имущественного найма мог быть прекращен в связи с истечением срока его действия (если договор не был продлен или возобновлен (ст. 154 ГК)), по соглашению сторон, в случае отказа от договора, заключенного на неопределенный срок (ст. 155 ГК), а также досрочно по требованию одной из сторон.
В ГК предусматривались основания и порядок досрочного расторжения договора имущественного как по требованию наймодателя, так и по требованию нанимателя, которое допускалось за нарушение соответствующей стороной своих обязанностей по договору и только в судебном порядке (ст. 171 ГК). Кроме названных выше оснований по требованию наймодателя договор найма жилого помещения мог быть расторгнут досрочно также и в случае, если наниматель жилого помещения своим поведением делал для других жильцов невозможным совместное с ним жительство в комнате или квартире. Кроме того, ст. 172 ГК предусматривала выселение из жилого помещения в административном порядке (в случаях, особо указанных в законе). Как верно подчеркивает Т.Е Новицкая, ни в ГК, ни в приложениях к нему такой закон не назывался, что порождало некоторую неопределенность в положении квартиросъемщика[484]. При этом срок предупреждения мог быть установлен более короткий срок, чем тот, который был указан в ст. 155 ГК.
|
|
|
