 |
Методические указания по выполнению практических работ
|
|
|
|
Огравление
Введение.............................................................................................................. 5
1. Методические указания по выполнению практических работ............. 7
1.1. Рынок недвижимости: содержание основных понятий и
особенности функционирования........................................................... 7
1.1.1. Общая характеристика недвижимости........................................ 7
1.1.2. Рынок недвижимости: сегменты рынка, характеристика и его особенности 9
1.2. Виды стоимости, принципы и технология оценки объектов
недвижимого имущества...................................................................... 11
1.2.1. Виды стоимости недвижимого имущества................................ 11
1.2.2. Принципы оценки недвижимого имущества............................. 16
1.2.3. Процесс оценки объектов недвижимого имущества................. 19
1.3. Методы оценки недвижимого имущества и их практическое
использование...................................................................................... 22
1.3.1. Практическое применение сравнительного подхода к оценке
недвижимого имущества............................................................ 22
1.3.2. Определение стоимости недвижимого имущества затратным
подходом..................................................................................... 34
1.3.3. Определение стоимости недвижимости доходным подходом.. 45
1.4. Оформление результатов оценки стоимости недвижимости.............. 57
1.4.1. Согласование результатов оценки............................................. 57
1.4.2. Составление отчета об оценке.................................................... 62
2. Методические указания по выполнению контрольных работ............. 69
2.1. Основные требования к работе........................................................... 69
2.2. Описание объекта оценки..................................................................... 70
2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
объекта.................................................................................................. 70
|
|
|
2.4. Определение стоимости нежилого помещения подходами к оценке
недвижимости....................................................................................... 70
2.4.1. Использование сравнительного подхода при определении стоимости недвижимости....................................................................................... 70
2.4.2. Определение стоимости недвижимости затратным подходом. 73
2.4.3. Применение доходного подхода при определении стоимости
недвижимости.............................................................................. 74
2.5. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости
объекта.................................................................................................. 76
3. Тестовые задания по дисциплине «Экономика недвижимости».......... 78
3.1. Рынок недвижимости: содержание основных понятий и особенности функционирования................................................................................................. 78
3.2. Виды стоимости, принципы и технология оценки объектов
недвижимого имущества...................................................................... 82
3.3. Методы оценки недвижимого имущества........................................... 87
3.4. Оформление результатов оценки стоимости недвижимости.............. 92
4. Вопросы к зачету по дисциплине «Экономика недвижимости».......... 96
Библиографический список........................................................................... 98
Приложение 1. Данные об оцениваемом нежилом помещении............... 100
Приложение 2. Цены продаж аналогов объекта оценки......................... 103
ВВЕДЕНИЕ
Состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров и услуг необходимы помещения, соответствующие выполняемой деятельности. Недвижимость неразрывно связана с комплексом юридических прав, с землей, является товаром на рынке и не может рассматриваться отдельно от окружения. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности, так в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан.
|
|
|
Методические указания подготовлены в соответствие с рабочей программой дисциплины «Экономика недвижимости» на основании Федерального государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования с учетом рекомендаций Примерной образовательной программы по направлению подготовки бакалавров «Экономика» для профиля обучения «Экономика предприятий и организаций».
Целью данного издания является систематизация и представление практических заданий и работ по дисциплине «Экономика недвижимости», его структура позволяет студентам в доступной форме получить необходимые теоретические знания и практические навыки по дисциплине и способствует развитию исследовательских и творческих навыков.
Цель курса «Экономика недвижимости» – познакомить студентов с правовыми основами экономики недвижимости, функциональными особенностями и целевой принадлежностью недвижимости, условиями ее использования, с операциями, совершаемыми на рынке недвижимости, принципами управления имуществом, подходами в оценке недвижимости и экономической эффективности инвестиционных вложений в недвижимость.
В результате освоения курса студенты должны знать:
- объект, предмет, цели, задачи данной дисциплины;
- основные понятия в сфере экономики недвижимости;
- законодательные и нормативно-правовые акты в данной сфере;
- особенности рынка недвижимости;
- факторы и параметры, определяющие стоимость недвижимости;
- технологию процесса оценки недвижимости и методы оценки.
В результате освоения курса студенты должны уметь:
- оперировать основными понятиями сферы экономики недвижимости и определять факторы, влияющие на ее стоимость;
- выбирать методы расчета в соответствии с целями оценки и применять современные подходы для определения стоимости недвижимого имущества в конкретных ситуациях;
- обобщать полученные результаты посредством согласования в итоговую оценку стоимости и прогнозировать доходы от недвижимости.
В результате освоения курса студенты должны владеть:
- основными понятиями сферы экономики недвижимости;
- умением определять факторы, влияющие на стоимость недвижимости и использовать методы расчета в соответствии с целями оценки;
|
|
|
- современными подходами к оценке для определения стоимости недвижимости в конкретных ситуациях.
Методические указания содержат практические задания по всем изучаемым темам рабочей программы курса «Экономическая недвижимости», задание для контрольной работы, тестовые задания, примерный перечень вопросов для подготовки к зачету, список литературы и приложения, которые включают таблицы исходных данных для определения номера варианта при выполнении контрольной работы.
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ ПРАКТИЧЕСКИХ РАБОТ
1.1. Рынок недвижимости: содержание основных понятий и
особенности функционирования
1.1.1. Общая характеристика недвижимости
Традиционно к недвижимости относят землю и имеющиеся на ней улучшения (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Однако законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество [1].
Ст. 130 Гражданского кодекса РФ «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [1].
Отличительными признаками недвижимости являются следующие:
- неподвижность, прочная физическая и юридическая связь с землей;
- невозможность перемещения без нанесения объекту ущерба;
- невозможность похитить, сломать, потерять при обычных условиях (фундаментальность);
- долговечность, многократное использование;
- потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;
- уникальность относительно других объектов;
- возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;
|
|
|
- изменение территориальных предпочтений может повысить (понизить) стоимость недвижимости без физических изменений;
- целевое назначение, как правило, не может быть изменено без существенных затрат;
- необходимость постоянного управления недвижимостью;
- особый вид собственности с особыми правами.
Основные типы недвижимости [18]:
- земля;
- жилье;
- нежилые помещения.
Кроме того недвижимость классифицируют и по другим признакам:
1) классификация недвижимости по характеру использования [10]:
- для жилья;
- для коммерческой и производственной деятельности;
- для специальных целей;
- для сельскохозяйственных целей;
2) классификация недвижимости по целям владения:
- для использования в деятельности предприятия;
- для проживания владельца;
- в качестве инвестиций;
- в качестве товарных запасов и незавершенного производства;
- для освоения и развития;
- для потребления истощимых ресурсов.
3) классификация по воспроизводимости в натуральной форме;
- невоспроизводимые;
- воспроизводимые;
4) по степени готовности к эксплуатации:
- введенные в эксплуатацию;
- незавершенное строительство;
- требующие реконструкции;
5) по степени специализации:
- специализированная;
- неспециализированная.
Недвижимость может иметь разделение по имущественным правам, то есть в одном объекте несколько субъектов могут иметь разные имущественные права на земельный участок и строения, а также на отдельные элементы данных составляющих [19].
В соответствии со ст. 131 ГК РФ [1] «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами».
Сервитут — признанное законом право ограниченного пользования чужим имуществом (объектом) [2].
В соответствии с Земельным кодексом РФ сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством [2].
Публичный сервитут [2] устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
|
|
|
Обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).
Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Также сервитут может быть срочным или постоянным [2].
Практическая работа 1. Общая характеристика недвижимости
Практическая работа предполагает устный опрос-беседу по вопросам 1 – 5 и выполнение заданий 1 - 2 в письменной форме.
Вопрос 1. Что такое недвижимость? Как вы думаете, что еще может быть отнесено к недвижимому имуществу?
Вопрос 2. Каковы основные характеристики недвижимости? Что на Ваш взгляд отражают ее отличительные признаки, приведите примеры.
Вопрос 3. Каковы основные типы недвижимости? Какие еще виды классификации недвижимости выделяют? Приведите примеры по каждому классификационному признаку.
Вопрос 4. Какие бывают обременения прав на объекты недвижимости?
Вопрос 5. Что такое сервитут? Приведете примеры публичного сервитута. Какие виды сервитутов существуют, в чем заключается их сущность?
Задание 1.
Определите, к какой категории обременений и ограничений относятся [17]:
- эксплуатация линий электропередач, проходящих через земельный участок;
- назначение использования – жилая застройка;
- требование невозведения зданий;
- объект заложен по кредитному договору.
Задание 2.
В соответствии с существующей классификацией недвижимости приведите пример по каждому признаку классификации.
Приведите примеры публичного сервитута.
Приведите примеры срочного и постоянного сервитутов.
|
|
|
