 |
Процесс оценки объектов недвижимого имущества
|
|
|
|
Процесс оценки недвижимости – определение стоимости недвижимостью в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Это логическая процедура анализа различных физических, экономических и социологических факторов по отношению к объекту оценки, которая ведет к выработке обоснованного заключения о его стоимости.
Основные цели оценки недвижимости [13]:
- отражение в отчетности;
- купля-продажа, мена;
- проведение конкурсов, аукционов, торгов;
- аренда, права аренды, лизинг; залог;
- раздел, наследование, дарение;
- страхование;
- исчисление налога, пошлин, сборов;
- приватизация;
- конфискация;
- национализация;
- ликвидация;
- разрешение имущественных споров;
- передача прав собственности;
- внесение имущества в уставный капитал;
- определение доли имущественных прав;
- передача в доверительное управление;
- инвестиционное проектирование;
- коммерческая концессия;
- возмещение ущерба;
- хранение;
- составление брачного контракта и пр.
Оценка недвижимости бывает:
- массовая – это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов [6];
- индивидуальная – это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка необходимо для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов специального назначения и т.п.
Процесс оценки недвижимости состоит из последовательности этапов, выполняемых специалистом-оценщиком для определения ее стоимости [15].
1 этап – «Определение проблемы» осуществляетсяпостановка задачи, которую необходимо решить. При этом подробно описывают оцениваемый объект, устанавливают оцениваемые права собственности, указывают дату, цели и базу оценки, а также формулируют и согласовывают с заказчиком ряд ограничений:
|
|
|
– объект оценки описывают на основе соответствующих подтверждающих права на недвижимость юридических документов и результатов непосредственного осмотра оценщиком;
– проводится установление имущественных прав, связанных с объектом;
– устанавливается дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки;
– указываются цели оценки объекта;
– устанавливается вид стоимости, который не обходимо определить в соответствии с поставлен ной целью;
– формулируются ограничивающие условия – заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.
2 этап – «Предварительный осмотр и план оценки»:
– определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта;
– устанавливаются источники их получения;
– выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов;
– составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.
Оценка объекта может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством РФ об оценочной деятельности. При заключении договора оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности: о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях к договору об оценке. Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке.
3 этап – «Сбор и проверка данных». На данном этапеоценщик осуществляет сбор и обработку следующей информации и документации:
|
|
|
– правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
– данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
– информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
– информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор [10].
Данные, которые собирает и анализирует оценщик, можно разделить на общие и специальные. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным данным относится информация об оцениваемой недвижимости и ее аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен [18].
4 этап – «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования» как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка. С учетом проведенного анализа определяется его стоимость [18].
5 этап – «Применение подходов к оценке» включает определение стоимости объекта традиционными подходами к оценке. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, самостоятельно определяя конкретные оценочные методы в рамках каждого из подходов к оценке. Под методом оценки понимают способ расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках одного из подходов к оценке.
6 этап – «Согласование полученных результатов». Согласование – процесс определения итоговой стоимости объекта с учетом полученных результатов после анализа качества и количества используемой для их получения информации, применимости каждого из подходов к конкретной ситуации.
|
|
|
Затем с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта. Эта величина должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное [23].
7 этап – «Составление отчета об оценке». Отчет об оценке это документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Практическая работа 3. Процесс оценки объектов недвижимого
имущества
Практическая работа предполагает устный опрос-беседу.
Задание 1.
Перечислите основные цели оценки недвижимого имущества?
Чем отличается массовая оценка недвижимого имущества от индивидуальной?
Какой вид стоимости определяется в результате массовой оценки недвижимого имущества?
Задание 2.
Перечислите основные этапы процесса оценки недвижимости. Охарактеризуйте каждый из них.
Задание 3.
С какой целью проводится согласование результатов оценки недвижимого имущества.
1.3. Методы оценки недвижимого имущества и их практическое
использование
1.3.1. Практическое применение сравнительного подхода к оценке
недвижимого имущества
При наличии достаточного количества данных об аналогичных продажах при определении рыночной стоимости недвижимости целесообразно базироваться на результатах ее оценки подходом сравнительного анализа продаж.
Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах продаж [7].
Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и др. характеристикам, определяющим его стоимость [18].
В основе подхода лежат следующие принципы оценки: замещения, вклада, конкуренции.
|
|
|
Основные этапы сравнительного подхода:
- изучение рынка;
- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта оценки;
- установление стоимости объекта оценки.
Основные условия применения подхода сравнительного анализа продаж:
- объект не должен быть уникальным;
- необходимо наличие аналогов оцениваемого объекта, в том числе и по времени сделок (для уменьшения влияния рыночных изменений на результат оценки);
- информация должна быть исчерпывающей;
- факторы, влияющие на стоимость объектов, должны быть сопоставимы.
Чем более схожи выбранные для сравнения объекты с оцениваемым, тем более точную величину стоимости объекта оценки можно получить в результате применения этого подхода.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным моментом здесь является точное определение поправочных коэффициентов.
Особое внимание оценщик уделяет корректировке данных об аналогах объекта оценки.
После сравнения данных, в результате корректировки цен продаж в соответствии с их отличиями от оцениваемой недвижимости, рассчитываются скорректированные цены продаж объектов сравнения.
Скорректированная цена имущества – это цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки [18].
Все объекты недвижимости уникальны, однако не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость. При анализе аналогов объекта оценки прежде всего следует учитывать следующие отличия:
- местоположение (различия в соседском окружении и районе);
- условия финансирования (в случае получения льготного кредита от продавца, платежи дисконтируются по рыночной ставке);
- условия сделки (требуется корректировка при наличии давления на продавца, семейной или деловой связи между продавцом и покупателем);
- дату продажи (за небольшой интервал времени может измениться уровень цен, состояние рынка);
- физические характеристики (размер, возраст, износ объекта, количество комнат и т.п.);
- экономические характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функционально пригодном состоянии, качество управления, условия и сроки аренды);
- способ использования (квартира, которая после покупки стала использоваться под магазин, могла быть куплена значительно дороже, чем аналогичная квартира, используемая для проживания);
|
|
|
- компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (стоимость оборудования, мебели и т.п.).
Корректировки на отличия аналогов от объекта оценки, как правило, вносят на основании оценки этих отличий рынком, что выражается в ценах продаж.
Основные способы расчета корректировок [20]:
- парный анализ продаж – расчет корректировки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие;
- статистический анализ – применение математических методов и регрессионного анализа для обработки массива данных;
- графический анализ (анализ тенденций) – выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии большого количества данных о продажах с разными параметрами;
- анализ издержек – учет затрат на воспроизводство элемента объекта (не учитывает рынок, применяется, например, при расчете корректировки на наличие забора на новом дачном участке);
- относительный сравнительный анализ – анализ сопоставимых продаж для определения относительных корректировок (корректировки не выражаются в денежных единицах или процентах – для них используются условные обозначения, отражающие влияние анализируемого пара метра на стоимость объекта оценки, и т.п.);
- распределительный анализ – ранжирование сравнимых продаж и определение места объекта оценки в этом ряду;
- индивидуальные опросы – опросы профессионалов (экспертов) для использования в качестве вторичной информации (по причине субъективности) при проведении корректировки. Корректировки на отличия аналогов от объекта оценки, как правило, вносят на основании оценки этих отличий рынком, что выражается в ценах продаж.
Цель внесения корректировок – приведение каждого объекта сравнения к оцениваемому объекту по всем различающимся характеристикам, существенно влияющим на стоимость.
Основные правила внесения корректировок в цены продаж аналогов [17]:
- правило 1. Внесение корректировок осуществляется от объекта сравнения к объекту оценки;
- правило 2. Если сравниваемый объект хуже оцениваемого, корректировки будут положительными, если лучше – отрицательными.
Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. При оценке вакантной земли в качестве единиц сравнения могут выбираться цены за сотку, гектар, 1 м2, 1 метр по фасаду (фронтальный метр), цена за лот и за единицу плотности, при оценке застроенных – цены за 1 м2 общей площади здания, за
1 м2 площади, подлежащей сдаче в аренду, за 1 м2 без учета местоположения (цена строительства 1 м2), за 1 м3, за единицу недвижимости (дом, комната) и цена за единицу недвижимости, приносящую доход (посадочное место, место стоянки и т.д.).
Например, представлены данные о трех продажах аналогов объекта оценки (табл. 5) [17].
Таблица 5
Данные о недавних продажах офисных помещениях
| Элементы сравнения | Условные номера продаж | ||
| №1 | №2 | №3 | |
| Общая площадь, м2 | Х | Х + Y | X |
| Местоположение относительно центра города | центр | центр | район средней отдаленности |
| Цена продажи, тыс. руб. | Z | (Z + f) | (Z – j) |
Характеристики, не нашедшие отражения в таблице, схожи у всех трех сравниваемых объектов. Сопоставив имеющиеся данные можно сделать вывод:
- различие в ценах продаж № 1 и № 2 на f тыс. руб. вызвано разницей в общей площади офисных помещений на Y м2;
- различие в ценах офисов № 1 и № 3 на j тыс. руб. обусловлено разницей в местоположении (центр – район средней отдаленности);
- различие в ценах продаж № 2 и № 3 на (j + f) тыс. руб. вызвано отличиями в общей площади и местоположении:
а) f тыс. руб. за счет разницы в площади на Y м2 (анализ продаж № 1 и
№ 2);
б) из-за различного местоположения относительно центра города разница в ценах составит (j + f) – f = j тыс. руб.
Для внесения корректировок применяют следующие методы:
- метод общей суммы – все корректировки отражают отличия объекта оценки и его аналога, вносятся в виде денежных сумм;
- метод аддитивных процентных отклонений – суммируются поправки в виде процентов и приведенная по времени цена;
- метод мультипликативных процентных отклонений – выраженные в процентах поправки учитывают взаимосвязь факторов между собой (отрицательные поправки меньше 100 %, положительные – больше);
- смешанный метод – используются корректировки и аддитивные в виде денежных сумм, и мультипликативные в виде процентов.
Корректировка на размер земельного участка проводится по данным о землеотводе. В случае отсутствия информации о точных размерах участков, на которых расположены анализируемые недавно проданные аналоги, площадь земельных участков может определяться упрощенно, исходя из площади здания, двумя способами:
- к каждой кромке здания прибавляется по 2,5 м, эти границы считаются соответствующими площади свободной земли и с учетом этих размеров рассчитывается площадь земельного участка;
- методом умножения площади застройки на коэффициент соотношения площади земли и здания, который обычно принимают равным 1,5 [18]:
(1)
где 
– общая площадь здания, кв.м;
– количество этажей здания;
1,5 – коэффициент плотности застройки.
При согласовании скорректированных цен продаж следует учитывать возможное искажение результатов из-за приближенной оценки площади земельных участков-аналогов.
Согласование скорректированных цен. Заключительным этапом подхода сравнительного анализа продаж является установление стоимости объекта оценки на основе сравнительного анализа выбранных аналогов. Как правило, вывод стоимости оцениваемого объекта осуществляется в процессе согласования скорректированных цен его аналогов.
Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками [7].
Согласование скорректированных цен аналогов проводится в соответствии с имеющимися отличиями от объекта оценки. Согласование необходимо, так как абсолютно одинаковых продаж не бывает, и, соответственно, каждая из них оказывает различное влияние на определяемую стоимость объекта оценки.
В процессе согласования необходимо выявить причины различий промежуточных результатов, учесть количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. При согласовании следует учитывать следующее основное правило: чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену конкретного объекта сравнения, тем больший «вес» имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта;
При наличии обширной информации о большом количестве похожих продаж, небольшом различии величин скорректированных цен применяются статистические методы. В частности, суждение о стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного анализа продаж можно принять в результате анализа следующих четырех показателей [18]:
- среднеарифметическое значение скорректированных цен сопоставимых продаж;
- мода – наиболее часто встречающее значение в числовом ряду. Например, имеется несколько скорректированных цен сопоставимых продаж: 200, 220, 180, 200, 210. Следовательно, мода равна 200;
- медиана – середина ранжированного числового ряда. Например, расположим рассмотренный выше числовой ряд в порядке возрастания: 180, 200, 200, 210, 220. Следовательно, медиана равна 200 (третье значение с обоих концов ранжированного числового ряда);
- скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.
При логическом анализе вышеперечисленных показателей необходимо учесть, что на значение среднеарифметического могут повлиять разбросы крайних значений.
На малоактивных рынках, когда данных мало и объекты отличаются друг от друга по ряду параметров, для каждой из скорректированных цен аналогичных объектов выбирается весовой коэффициент.
Критерий выбора весового коэффициента – степень похожести анализируемого аналога на объект оценки.
Чем более похожи объекты сравнения и чем больше их используется для анализа, тем более точным будет получаемый результат оценки. Следовательно, сравнительный подход наиболее надежен при оценке жилья, так как рынок жилья – наиболее развитый сегмент рынка недвижимости и имеется достаточное количество сопоставимых продаж объектов (квартир). К тому же этот рынок насыщен информацией: периодическая печать, телевизионная информация и собственные базы данных риэлтерских фирм.
Наиболее надежные результаты на основе использования сравнительного подхода получают при оценке небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто покупаются-продаются и не используются для получения дохода.
|
|
|
