Согласование результатов оценки

Заключительным этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости является процедура согласования результатов, полученных оценщиком при реализации различных подходов и методов (закрепленных международными и российскими стандартами оценочной деятельности) в отношении одного объекта в рамках одного процесса (задания на оценку) [20].

Необходимость проведения этой процедуры связана с тем, что в большинстве случаев реализация разных подходов и методов дает неодинаковые стоимостные результаты (иногда разница в расчете рыночной цены достигает до
50 %). Причина этого заключается в том, что большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, а производители могут быть неэффективными [12].

Согласование результатов оценки – это получение итоговой стоимости объекта оценки объекта путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке [23].

Итоговая величина стоимости объекта оценки – эта наиболее вероятная величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки. Она может быть представлена в виде одной денежной величины, либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости.

Как правило, один из использованных в результате оценки подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика.

Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, проводится по формуле (27) [15]:

(26)

где С_итог. – итоговая стоимость объекта оценки;

С_СП – стоимость определенная сравнительным подходом;

С_ЗП – стоимость определенная затратным подходом;

С_ДП – стоимость определенная доходным подходом;

k₁, k₂, k₃ – соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.

В отношении весовых коэффициентов должно выполняться равенство:

(26)

Весовые коэффициенты для согласования полученных результатов в итоговую стоимость округляются с точностью до 10 % (реже до 5 %). Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у заказчика отчета ошибочное представление о точности полученного результата.

На основе округленных весовых коэффициентов рассчитывается согласованная стоимость оцениваемого имущества путем умножения стоимостного результата, полученного с помощью каждого подхода, на округленный вес подхода. Полученное значение в денежных единицах измерения округляется.

При согласовании необходимо принимать во внимание [18]:

- полноту и достоверность информации;

- соответствие процедуры оценки – целям оценки;

- преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации.

Таким образом, итоговая величина стоимости – это лишь наиболее вероятностная цена оцениваемого объекта собственности.

В числе множества методов определения весовых коэффициентов и согласования полученных результатов можно назвать следующие:

- метод логического анализа;

- метод анализа иерархий;

- метод согласования по критериям и др.

Метод логического анализа заключается в выборе весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки экспертно, на основе логического анализа, проводимого оценщиком, с учетом всех значимых параметров. Этот метод наиболее распространен в оценочной практике [10].

Например, необходимо определить стоимость объекта недвижимости, если при определении стоимости оценщиком были получены следующие результаты (табл. 23).

Комментарий к результатам: в данном случае наибольший «вес» (70 %) присваивается доходному подходу, так как объектом оценки является производственное здание, приносящее стабильный доход. Затратному подходу присвоен меньший «вес» (30 %) по причине того, что затраты на воспроизводство не всегда соответствуют рыночной стоимости. Сравнительный подход не применялся, так как оценщиком не были найдены аналогичные объекты.

 

Таблица 23

Реализация метода логического анализа

Подход к оценке	Полученный результат, тыс. руб.	Весовой коэффициент, доли
Доходный	5 300,00	0,7
Затратный	5 800,00	0,3
Сравнительный	-	-
Итого стоимость объекта оценки	5 500,00	1,0

 

Метод анализа иерархий разработан в начале 70-х годов XX в. американским математиком Томасом Саати как процедура поддержки принятия решений, которую он назвал «Analityc hierarchy process». Авторы русского издания перевели это название как «Метод анализа иерархий» [19].

Этот метод относится к классу критериальных и активно применяется в настоящее время, в том числе и в оценочной деятельности. В основе метода лежит иерархическая процедура оценки альтернатив. Представим ее следующим образом [23]:

- уровень 0: цель – оценить вес подхода к оценке;

- уровень 1: критерии – надежность получаемых результатов; соответствие целям оценки;

- уровень 2: критерии – надежность, обусловленная достоверностью информации; надежность, обусловленная обширностью информации.

Количество уровней может быть не ограничено. Однако при этом необходимо выполнение следующего условия: каждый уровень должен раскрываться последующим за ним уровнем. Так, например, критерий 1-го уровня «надежность получаемых результатов» можно раскрыть уровнем 2, а уровень 2 должен быть раскрыт уровнем 3 и т.д. На практике чаще ограничиваются первым уровнем. Следующим этапом реализации метода анализа иерархий становится получение оценки каждой альтернативы по каждому критерию.

Например, необходимо определить весовые коэффициенты для расчета стоимости объекта оценки методом анализа иерархий. Для фиксации результата сравнения пары альтернатив может использоваться шкала оценки (табл. 24).

Результаты парных сравнений и расчет весовых коэффициентов записываются в табличной форме (табл. 25).

Пояснения к табл. 25: на пересечении строки «Затратный» и столбца «Доходный» записана дробь 3/1. Это выражает мнение оценщика о том, что подход «Затратный» в данной ситуации имеет умеренное превосходство над доходным подходом, т.е. значимость затратного подхода в итоговом согласовании в три раза выше, чем доходного подхода. Далее рассуждения аналогично.

По результатам расчета нормированное значение для целей согласования результатов округляется и переводится в проценты (0,3390 0,3 × 100 =
= 30 %) [11].

При установлении весовых коэффициентов для стоимостных результатов, полученных другими подходами, алгоритм тот же.

Таблица 24

Шкала оценки результатов сравнения альтернатив [12]

Балльная оценка	Характеристика похожести альтернатив
	Равноценность (одинаковая важность)
	Умеренное (незначительное) превосходство
	Сильное (значительное) превосходство
	Очень сильное (явное) превосходство
	Высшее (крайнее, абсолютное) превосходство
2, 4, 6, 8	Промежуточные значения

Таблица 25

Расчет весовых коэффициентов методом анализа иерархий на основе
результатов парных сравнений альтернатив [12]

Подход к оценке	Парные сравнения альтернатив	Расчет весовых коэффициентов
доходный	затратный	сравнительный	сумма по строке	нормированное значение	вес, %
Доходный	1/1	1/3	5/1	1+1/3+5 = 6,33	6,33 / 18,67 = 0,3390
Затратный	3/1	1/1	7/1	11,00	0,5891
Сравнительный	1/5	1/7	1/1	1,34	0,0719
-	18,67	1,0000

 

Метод «согласования по критериям». Для определения весовых коэффициентов различных подходов данным методом используется четыре объективных критерия, выбранные на усмотрение оценщика, которыми описываются отдельные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей оценки конкретного объекта [17].

Расчет «весов» использованных методов проводится в несколько этапов:

1) строится матрица факторов, в которой каждому подходу присваивается четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями (критериев больше, следовательно, и баллов больше);

2) определяется сумма баллов каждого подхода, затем – использованных подходов;

3) по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов определяется расчетный вес подхода, процентах;

4) расчетные веса подходов округляются с точностью до 10 %, реже – 5 %.

Например, необходимо определить итоговую величину стоимости объекта оценки методом согласования по критериям. Результаты оценки объекта, полученные при помощи доходного, сравнительного и затратного подходов, а также мнение оценщика по установленным критериям, представлены в табл. 26.

Таблица 26

Методы согласования стоимостных результатов оценки [15]

Подход	Доходный	Сравнительный	Затратный
Величина ориентира, руб.	3 574 984	4 397 230	4 215 672
Критерий	баллы
1) Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты
2) Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта
3) Способность подхода отразить мотивацию и/или действительные намерения типичного покупателя / продавца
4) Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости
Итого сумма баллов для подхода
Подход применялся	да	да	да
Сумма баллов	14 + 12 + 9 = 35
Вес подхода, проц.	14 / 35 × 100 = = 40,0	12 / 35 × 100 = = 34,3	9 / 35 × 100 = = 25,7
Вес подхода округленно, проц.
Согласованная величина стоимости, руб.	3 574 984 × 0,4 + 4 397 230 × 0,3 + 4 215 672 × 0,4 = = 4 013 864,2
Рыночная стоимость объекта оценки округленно, руб.	4 014 000

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: