 |
Определение стоимости недвижимости затратным подходом
|
|
|
|
Затратный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом накопленного им износа [5].
Затратный подход к оценке недвижимости основан на суммировании стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа [18].
Стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом определяется по формуле (27):
(27)
где СЗП – стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. руб. (формула (28));
СЗ – стоимость земли, тыс. руб. (формула (29));
СНС – стоимость нового строительства улучшений, тыс. руб.;
ИН – накопленный строением износ, тыс. руб. (формула (30)).
(28)
где ПИ – прямые издержки (стоимость непосредственно строительства);
КИ – косвенные издержки (оплата за мощности и т.п.);
ПП – прибыль предпринимателя;
(29)
где SЗУ – площадь земельного участка, кв. м;
ЦЗ – цена земли, тыс. руб. / кв. м;
Площадь земельного участка рассчитывается по формуле (1).
Накопленный строением износ определяется по формуле (30):
(30)
где Ифиз. – физический износ в долях;
Ифункц. – функциональный износ в долях;
Ивнеш. – внешний износ нежилого помещения, доли.
При расчетах затратным подходом необходимо учесть:
- стоимость права аренды земельного участка – 1 000 руб. / кв. м;
- прямые издержки на строительство составляют – 7 000 руб. / кв. м;
- косвенные издержки составляют 15 % от прямых издержек;
- типичная предпринимательская прибыль принимается равной 20 % от прямых и косвенных издержек;
- величины функционального износа – 10 %, внешнего – 0 %;
- величина фактического физического износа определяется номером варианта (Приложение 1). Для приведения этой величины к стоимостному выражению физического износа применяется коэффициент 1,25.
|
|
|
2.4.3. Применение доходного подхода при определении стоимости
недвижимости
Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска [5].
Для определения стоимости оцениваемого помещения в данной контрольной работе применяется метод прямой капитализации [19].
Чистая текущая стоимость (PV) (чистый операционный доход) рассчитывается по формуле (12).
Ставка капитализации (R)определяется в соответствии с номером варианта из приложения 1.
Для определения чистого операционного дохода следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от оцениваемого объекта.
Потенциальный валовой доход (PGI) – это максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости. Определяется путем прогнозирования суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100 %-ной загрузке площадей на основе собранных данных об источниках и величине валового дохода за предшествующие дате оценки период по объекту оценки и аналогам по формуле (8).
Для расчета данного показателя применяется очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение (А), рекомендуемое значение которой 200 руб. / кв. м в месяц.
Действительный валовой доход (EGI) (формула (9)) – это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и неплатежей [17].
Простои сдаваемого в аренду помещения (L) могут быть как хроническими, так и между сменой арендаторов. Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления.
|
|
|
В данной контрольной работе убытки от недозагрузки помещений равны нулю, убытки от неплатежей – 3 % от потенциального валового дохода.
Чистый операционный доход (NOI) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. В работе необходимо рассчитать чистый годовой операционный доход по формуле (10).
В качестве расходов (ОЕ), связанных с оцениваемым объектом принять следующие значения:
- расходы на управление объектом – 10 % от действительного валового дохода;
- налог на имущество – 2 % в год от стоимости нового строительства оцениваемого помещения с учетом износа (упрощенно);
- страхование - 0,1 % от стоимости нового строительства без учета износа (см. затратный подход);
- плата за землю – 5 руб. / кв. м в месяц;
- резервы (расходы на замещение) – 1,85 % в год от стоимости нового строительства без учета износа;
- эксплуатационные расходы – 20 % от действительного валового дохода.
Определение стоимости оцениваемого нежилого помещения доходным походом необходимо выполнить в соответствии с табл. 30.
Таблица 30
Определение стоимости объекта оценки доходным походом
| Показатели | Ед. измерения. | Расчет |
| Ставка аренды за месяц | руб. / кв. м | |
| Площадь оцениваемого помещения | кв. м | |
| Потенциальный валовый доход за год | тыс.руб. | |
| Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов, недосбора арендной платы | тыс.руб. | |
| Действительный валовый доход за год | тыс.руб. | |
| Расходы арендодателя за 1 год, всего: | тыс.руб. | |
| в том числе: | тыс.руб. | |
| - по управлению | тыс.руб. | |
| - на страхование | тыс.руб. | |
| - налог на имущество | тыс.руб. | |
| - резервы | тыс.руб. | |
| - плата за землю | тыс.руб. | |
| - эксплуатационные | тыс.руб. | |
| Чистый операционный доход | тыс.руб. | |
| Ставка капитализации | % | |
| Стоимость объекта оценки | тыс.руб. |
На основании расчетов чистого операционного дохода и ставки капитализации определяется стоимость оцениваемого нежилого помещения доходным подходом.
2.5. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку
стоимости объекта
После определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо осуществить согласование, то есть сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым, два других используются для корректировки получаемых результатов.
|
|
|
Результаты оценки одного и того же объекта различными подходами к оценке могут отличаться в среднем на 20 – 50 %.
Для каждого из подходов к оценке выбирается «вес». При этом учитываются следующие факторы:
- значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации;
- соответствие целям оценки;
- достоверность и достаточность используемой для анализа информации;
- соответствие оцениваемому типу использования недвижимости;
- преимущества, недостатки подходов к оценке.
Например (не повторять!):
- анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 50 %;
- затратному подходу присвоен наименьший коэффициент (10 %) по той причине, что на строительство объекта требуется много времени, а так же возможно несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство аналога;
- оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и принимается равным 40 %.
Внимание! Повторение обоснований, приведенных в данном примере, не допускается. Весовые коэффициенты выбираются самостоятельно.
Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость оцениваемого объекта заносятся в табл. 31.
Таблица 31
Согласование результатов оценки
| Подходы к оценке недвижимости | Стоимость нежилого помещения, тыс. руб. | Весовой коэффициент |
| Сравнительный | ||
| Затратный | ||
| Доходный |
Продолжение табл. 31
|
|
|
| Подходы к оценке недвижимости | Стоимость нежилого помещения, тыс. руб. | Весовой коэффициент |
| Итого стоимость объекта оценки | ||
| Рыночная стоимость объекта оценки составит округленно |
Рыночная стоимость определяется как средневзвешенная величина, итоговый результат округляется.
|
|
|
