 |
Практическая работа 1. Применение сравнительного подхода к оценке недвижимого имущества
|
|
|
|
Практическая работа предполагает выполнение заданий в письменной форме.
Задача 1
Требуется определить стоимость 3-х комнатной квартиры. Данные о различиях объекта оценки и аналогов представлены в табл. 6.
Таблица 6
Данные об аналогичных продажах 3-х комнатных квартир
| Параметры | Оцениваемый объект | Недавно проданные аналоги | ||
| № 1 | № 2 | № 3 | ||
| Лоджия | есть | нет | есть | нет |
| Этаж / этажность | 3/5 | 1/5 | 1/5 | 3/5 |
| Цена продаж, тыс. руб. | - | 3 500 | 3 600 | 3 750 |
Корректировки на отличия рассчитать самостоятельно в долях, используя данные таблицы 6 и анализ парных продаж, результаты расчета оформить в табл. 7. Результаты расчетов стоимости объекта оценки представить в виде корректировочной табл. 8. Вместо промежуточных скорректированных цен использовать общую коэффициентную корректировку.
Таблица 7
Расчет корректировок на имеющие отличия
| Пары продаж аналогов | Разница в ценах, тыс. руб. | Причина разницы в ценах |
Таблица 8
Корректировочная таблица
| Параметры | Оцениваемый объект | Недавно проданные аналоги | ||
| № 1 | № 2 | № 3 | ||
| Цена продажи, тыс. руб. | ||||
| Корректировка 1 | ||||
| Корректировка 2 | ||||
| … | ||||
| Корректировка n | ||||
| Общая корректировка | ||||
| Скорректированная цена | ||||
| Весовой коэффициент | ||||
| Итого стоимость объекта оценки |
Задача 2
Определите величину корректировки цен продаж на наличие гаража на дачном участке используя метод парного анализа продаж.
Описание недавно проданных аналогов дачных участков представлено табл. 9.
Расчет корректировки оформите в виде табл. 10.
|
|
|
Суждение о стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного анализа продаж примите в результате анализа следующих показателей: среднеарифметического значения, моды, медианы. Окончательную величину корректировки на наличие гаража на дачном участке рассчитайте в абсолютном выражении [17].
Таблица 9
Данные о недавних продажах дачных участков
| Номера продаж | Размер участка, сотки | Расстояние до города, км | Наличие водоема рядом с участком | Состояние дорог | Наличие бани на участке | Наличие гаража на участке | Цена продаж, тыс. руб. |
| – | плохое | – | + | ||||
| река | среднее | + | + | ||||
| озеро | среднее | – | + | ||||
| река | среднее | + | – | ||||
| озеро | среднее | + | – | ||||
| река | среднее | + | – | ||||
| – | плохое | – | – | ||||
| река | среднее | + | + | ||||
| озеро | среднее | + | + | ||||
| озеро | среднее | – | – |
Таблица 10
Расчет величины корректировки на наличие гаража на дачном участке
| Характеристики дачных участков | Пары продаж с единственным отличием | ||||
| № 1 и № 7 | … | … | … | … | |
| Цена продажи дачи с гаражом, тыс. руб. | |||||
| Цена продажи дачи без гаража, тыс. руб. | |||||
| Разница в ценах, тыс. руб. |
Задача 3
Требуется определить величину корректировки на отличия, имеющиеся между складскими помещениями. Данные о трех складских помещениях приведены в табл. 11.
Таблица 11
Данные о недавних продажах складских помещений
| Элементы сравнения | Условные номера складов | ||
| № 1 | № 2 | № 3 | |
| Объем, м3 | 1 000 | 1 100 | 1 000 |
Продолжение табл. 11
| Элементы сравнения | Условные номера складов | ||
| № 1 | № 2 | № 3 | |
| Местоположение относительно центра города | район средней отдаленности | район средней отдаленности | отдаленный район |
| Цена продажи, тыс. руб. | 2 000 | 2 200 | 1 700 |
Задача 4
|
|
|
Необходимо определить стоимость складского помещения, расположенного в районе «А», если известны данные об объектах аналогах, приведенные в
табл. 12.
Таблица 12
Данные о недавних продажах складских помещений
| Номер продажи | Цена продажи, тыс. руб. | Характеристики аналогов относительно объекта оценки | ||
| подъездные пути (ПП) | охранная сигнализация (ОС) | район расположения (РР) | ||
| № 1 | хуже на 15 % | аналогичная | «А» | |
| № 2 | аналогичные | хуже на 5 % | «С» | |
| № 3 | лучше на 10 % | аналогичная | «Д» |
Известно, что складские помещения в районе «А» дешевле, чем в районе «С» на 10 % и дороже, чем в районе «Д» на 15 %.
Результаты расчетов оформите в табл. 13.
Таблица 13
Корректировочная таблица
| Номер продажи | Цена продажи, тыс. руб. | Корректировки, в долях | Весовой коэффициент | Скорректированная цена | ||
| ПП | ОС | РР | ||||
| № 1 | ||||||
| № 2 | ||||||
| № 3 | ||||||
| Итого стоимость объекта оценки, тыс. руб. |
Задача 5
Необходимо определить стоимость не имеющего улучшений земельного участка размером 10 соток, расположенного в садоводческом товариществе «Аист» на ул. Сиреневой, если стоимость земли на ул. Сиреневой ниже на 5 %, чем на ул. Заречной и выше в среднем на 2 %, чем на ул. Калиновой.
Затраты на возведение фундамента размером 7×8 м составляют
90 тыс. руб.
Информация об аналогичных объектах, проданных на рынке в течении месяца, приведена в табл. 14.
Таблица 14
Данные о недавних продажах дачных участков
| Параметры | Участок № 1 | Участок № 2 | Участок № 3 | Участок № 4 |
| Цена продажи, тыс. руб. | 1 000 | |||
| Улучшения | нет | нет | нет | фундамент 7×8 м |
| Размер участка | ||||
| Местоположение | ул. Заречная | ул. Заречная | ул. Калиновая | ул. Сиреневая |
Задача 6
Какова стоимость имеющего кран-балку склада, если объекты аналоги № 1 и № 2 без крана-балки проданы за 20 млн. руб., а аналог № 3 с кран-балкой за
22 млн. руб. Наличие крана-балки на складе влияет на стоимость складских помещений в среднем на 5 % [18].
Задача 7
Какова стоимость имеющего отдельный вход торгового помещения, расположенного в районе «А», если аналог № 1 без отдельного входа продан в районе «В» за 20 млн. руб. Наличие отдельного входа влияет на стоимость торгового помещения в среднем на 5 %, разница в местоположении – 10 % (в районе «В» торговые помещения дороже).
|
|
|
Задача 8
Используя парный анализ продаж, определите величину корректировки на наличие реки около дачного участка. Для согласования значения корректировок, полученных при сравнении разных пар продаж можно использовать простейшие статистические показатели. Данные о недавних продажах дачных участков приведены в табл.15.
Таблица 15
Данные о недавних продажах дачных участков
| Номер продажи | Размер участка, сотки | Расстояние до города, км | Наличие водоема рядом с участком | Состояние дорог | Наличие бани на участке | Цена продаж, тыс. руб. |
| № 1 | – | плохое | – | |||
| № 2 | река | среднее | + | |||
| № 3 | река | среднее | – | |||
| № 4 | – | среднее | + | |||
| № 5 | река | плохое | – | |||
| № 6 | – | среднее | – |
Задача 9
Используя парный анализ продаж, определите величины корректировок на наличие балкона и этаж, рассчитайте стоимость объекта оценки. Данные о недавних продажах квартир приведены в табл. 16.
Таблица 16
Данные о недавних продажах квартир
| Отличие аналогов от объекта оценки | Объект оценки | Данные о продажах аналогов | ||
| № 1 | № 2 | № 3 | ||
| Балкон | – | – | + | + |
| Этаж / этажность | 3/5 | 5/5 | 5/5 | 3/5 |
| Цена продажи, тыс. руб. | – | 2 300 | 2 400 | 2 800 |
Задача 10
Какова стоимость офисного помещения, расположенного в районе «А», если объект аналог № 1 продан в районе «В» за 10 млн. руб. Помещения в районе «В» в среднем дешевле на 10 %, чем в районе «А». Объекты аналоги № 2 и № 3, расположенные в районе «А», проданы за 9,5 млн. руб. и 9,1 млн. руб. соответственно.
|
|
|
