 |
Задачи для самостоятельного решения
|
|
|
|
Задача 1
Аналогичный объект был продан за 1,0 млн. рублей. От оцениваемого объекта он имеет пять основных отличий [11]:
- уступает оцениваемому на 5 %;
- лучше оцениваемого на 7 %.
Определить стоимость объекта, предполагая что:
- отличия не имеют взаимного влияния;
- отличия оказывают взаимное влияние.
Задача 2
Двухкомнатная квартира с балконом была продана на 500 тыс. руб. дороже, чем такая же квартира без балкона. Трехкомнатная квартира с балконом была продана на 490 тыс. руб. дороже, чем такая же без балкона. Однокомнатная квартира с балконом была продана на 520 тыс. руб. дороже, чем такая же без балкона.
Определить величину корректировки на наличие балкона.
Задача 3
Объект оценки – двухкомнатная квартира площадью 44 кв. м вблизи метро на четвертом этаже без лифта, с балконом, раздельным санузлом. Имеется информация: средняя стоимость двухкомнатной квартиры, площадью 60 кв. м с застекленной лоджией, балконам, совмещенным санузлом, в трех остановках от станции метро составляет 2,5 млн. руб.
Корректировочные данные:
- дополнительная площадь увеличивает стоимость на 22,5 тыс. рублей за кв. м;
- близость от станции метро увеличивает стоимость на 7 %;
- наличие застекленной лоджии увеличивает стоимость на 25 тыс. руб.;
- раздельный санузел увеличивает стоимость на 4 %;
- наличие лифта оценивается в 30 тыс. руб.;
- наличие балкона оценивается в 22,5 тыс. руб.
Определить стоимость двухкомнатной квартиры.
Задача 4
Необходимо определить стоимость 36-квартирного жилого дома.
Имеется рыночная информация о 3-х недавних продажах сопоставимых жилых домов. Эти рыночные данные подтверждены и покупателями, и продавцами
(табл. 17).
Сопоставимый объект № 1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, однако его ландшафт лучше, и это отличие оценено в 150 000 руб. Детская площадка объекта № 1 аналогична оцениваемую объекту, его стоимость составляет 116 000 руб. Объект № 1 продан три месяца назад.
|
|
|
Объект № 2 также имеет детскую площадку; объект продан шесть месяцев назад при благоприятных условиях финансирования. Последний элемент (т.е. благоприятные условия финансирования) добавил к цене 150 000 руб. по сравнению с обычными условиями финансирования.
Таблица 17
Данные о недавних продажах квартир
| Объекты аналоги | Продажная цена, руб. | Число квартир |
| Дом № 1 | 24 500 000 | |
| Дом № 2 | 32 400 000 | |
| Дом № 3 | 15 450 000 |
Сопоставимый объект № 3 находится в 2-х кварталах от автобусной остановки, тогда как оцениваемый объект - в 8-ми кварталах. Считается, что каждый лишний квартал от автобусной остановки отнимает 30 000 руб. от цены объекта. Объект № 3 не имеет детской площадки, он был продан два дня назад.
Темп роста цен на данный вид недвижимости на местном рынке составил 0,5 % в месяц.
Задача 5
Эксперт-оценщик рассчитал базовую рыночную стоимость объекта недвижимости, которая составляет 2 620 000 рублей. В тоже время эксперт считает, что хорошее состояние объекта добавляет ему стоимость на 180 000 руб., неблагоприятный экологический фон снижает стоимость объекта на 3 %, близкое расположение к автобусно-троллейбусным остановкам (12 маршрутов) увеличивает стоимость на 50 000 руб. Определите стоимость оцениваемого объекта [11].
1.3.2. Определение стоимости недвижимого имущества затратным
подходом
Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли.
Затратный подход – способ оценки недвижимости, основанный на определении стоимости затрат на создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видов износа [5].
|
|
|
Затратный подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При этом учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. Однако, суммарные издержки на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогично объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
Затратный подход основан на следующих экономических принципах оценки недвижимости [17]:
- замещения;
- спроса и предложения;
- сбалансированности;
- изменений;
- ННЭИ.
Определение стоимости недвижимости затратным подходом начинается с оценки земельного участка, которая является не только частью этого подхода, но и самостоятельным этапом процесса оценки. Затем определяют стоимость нового строительства оцениваемых улучшений, рассчитывают накопленный износ. На заключительном этапе затратного подхода для получения итоговой стоимости объекта суммируются стоимость земельного участка и затраты на новое строительство имеющихся на нем зданий и сооружений за вычетом накопленного строениями износа.
Последовательность действий при применении затратного подхода к оценке недвижимости представлена на рис. 3.
| Определение стоимости недвижимого имущества на основе затратного подхода |
| 1 этап |
| Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (СЗ) |
| 2 этап |
| Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (СНС) |
| Определение восстановительной стоимости |
| Определение стоимости замещения |
| 3 этап |
| Расчет накопленного износа (ИН) |
| Определение физического износа |
| Определение функционального износа |
| Определение внешнего износа |
| 4 этап |
| Расчет стоимости оцениваемых строений с учетом накопленного износа ССи = СНС - ИН |
| 5 этап |
| Определение итоговой стоимости недвижимости СЗП = СЗ + ССИ |
Рис. 3. Определение стоимости недвижимого имущества на основе
затратного подхода
Методы расчета затрат на новое строительство улучшений. Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений включает определение восстановительной стоимости или стоимости замещения.
|
|
|
Наиболее точно представление об объекте оценки дает стоимость воспроизводства, однако для старых зданий такой расчет практически невозможен вследствие отсутствия или сложности поиска аналогичных устаревших, ранее использовавшихся материалов и методов строительства.
Затраты разделяют на прямые и косвенные. Прямые затраты – это стоимость трудовых и материальных ресурсов. Косвенные затраты возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении. В процессе оценки они могут определяться коэффициентом к прямым затратам.
Методы расчета затрат на новое строительство улучшений включают [18]:
1) Метод сравнительной стоимости единицы – оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества.
Метод заключается в перемножении затрат на единицу сравнения, в частности, 1 м2 или 1 место недавно построенного аналога, и количества единиц сравнения в оцениваемом объекте. Для этого необходимо установить размеры оцениваемого строения и собрать данные о затратах на возведение аналогичного. При определении затрат на строительство с применением укрупненных сметных норм, используются удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном текущем и прогнозном уровне цен, определяемые на основании ежеквартальных цен на ресурсы и другие укрупненные проектные стоимости объектов [17].
2) Метод стоимости укрупненных элементов –оценка имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов. В методе используются данные о стоимости различных элементов (составных частей) здания – поэлементные затраты. Расчет поэлементных затрат включает в себя разбивку здания на составные части, установление величины средних затрат на эти части, включая расходы на их установку в строящемся здании. При оценке жилого здания могут быть выделены затраты по следующим направлениям: составление сметы, подготовка и проверка планов строительства, работы по подготовке участка под строительство, земляные работы, возведение фундамента, внутренние стены, потолок, водосточные трубы, лестницы, двери, окна, подведение воды, система труб, слесарно-водопроводные работы, электропроводка, окраска и др.
|
|
|
При расчете поэлементных затрат оцениваемое здание «разбивается» на составные части, затем устанавливаются величины средних затрат на эти части, включая расходы на их установку в строящемся здании. Например, затраты на
1 м2 составной части оцениваемого строения, включая затраты на трудовые и материальные ресурсы, умножаются на количество квадратных метров в этом элементе. Могут так же применяться и другие единицы сравнения, например,
1 м3 кладки, 1 м электропроводки.
Метод стоимости укрупненных элементов обеспечивает лучшее сравнение элементов оцениваемого объекта с типовыми элементами, поэтому в результате применения позволяет получить величину большей точности, чем с использованием метода сравнительной стоимости единицы [19].
3) Метод количественного анализа – оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство.
Этот метод количественного анализа заключается в суммировании всех затрат на возведение или установку составных частей строения. При этом необходимо учитывать и косвенные и прямые затраты. Количественный анализ всех компонентов здания дает наиболее точные расчеты затрат. Однако метод очень трудоемок, его применение основано на составлении перечня всех материалов и оборудования, подсчете необходимых для установки каждого элемента трудовых затрат, что требует привлечения квалифицированных сметчиков.
Применение метода требует составления перечня всех материалов и оборудования, подсчета трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента, учета косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика.
Определение стоимости нового строительства для целей оценки имеет ряд отличий от расчета будущей стоимости строительства при строительном проектировании:
- не учитывается срок строительства (при строительном проектировании он составляет, как правило, несколько месяцев);
- вместо цен различных базисных периодов на строительные материалы, трудозатраты и экcплуатацию строительной техники учитываются цены на дату оценки;
- при расчетах основываются на современных требованиях к объектам аналогичной полезности, даже если анализируемый объект им не соответствует;
- может отсутствовать некоторая проектно-сметная документация по объекту оценки.
|
|
|
После расчета затрат на возможное новое строительство объекта приступают к определению накопленного износа.
Методы (способы) определения износа недвижимости. Существуют три вида износа недвижимости – физический, функциональный, внешний [19].
Износ имущества – снижение стоимости имущества под действием различных причин. Износ определяют на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.
Физический износ имущества – износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.
Функциональный износ имущества – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.
Внешний износ имущества – износ в результате изменения внешней экономической ситуации.
Износ подразделяют на устранимый и неустранимый.
Устранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.
Неустранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.
Существует несколько методов определения величины накопленного износа, основными из которых являются методы разбиения, срока жизни и сравнимых продаж.
1) Метод разбиения заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на устранимые и неустранимые типы. Для определения каждого компонента износа используются инженерные и визуальные методы.
Физический износ недвижимости проявляется в ухудшении физических свойств объекта с течением времени, а также в потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Физический износ может быть вызван неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием. В России действуют правила оценки физического износа жилых зданий. Существует перечень конструктивных элементов зданий с возможными повреждениями не из-за стихийных бедствий, соответствующими процентами физического износа и примерным составом ремонтных работ (ВСН 53-86 «Правила оценки физического износа жилых зданий»).
Определение устранимого физического износа основано на учете всех необходимых расходов по текущему ремонту, включающему покраску и мелкий технический ремонт, который следует выполнить перед продажей недвижимости для максимизации прибыли или минимизации убытков.
Неустранимый физический износ определяет степень физического старения здания. Признаком неустранимого физического износа здания является невозможность его дальнейшей эксплуатации по условиям технической безопасности.
При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории:
- долговременные: стены, перекрытия, фундаменты;
- быстроизнашиваемые – элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска.
Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра и переводится в денежное выражение путем умножения процента износа на стоимость воспроизводства каждого элемента с учетом косвенных затрат на строительство. Определенную оценщиком величину физического износа конструктивных элементов, зданий и сооружений в целом рекомендуется согласовать с соответствующими службами предприятия, такими как отдел капитального строительства, отдел главного энергетика и др.
Функциональный износ возникает вследствие несоответствия объекта современным функциональным требованиям. Может возникнуть из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна. Строение при этом пригодно к эксплуатации, но обесценивается, т.е. утрачивает меновую стоимость за счет появления современных более совершенных функциональных аналогов.
Функциональный износ рассчитывается как разница на дату оценки между величинами стоимостей здания с устраненными функциональными недостатками и с неустраненными. Под неустранимым функциональным износом подразумевают уменьшение стоимости из-за недостаточности или избыточности качественных характеристик элементов здания, когда некоторые из них не соответствуют требованиям к подобным объектам, существующим на дату оценки. Если имущество предназначено для сдачи в аренду, его износ определяется потерями в арендной плате.
Внешний износ можно определять потерями дохода из-за внешних факторов либо рассчитывать путем сопоставления продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий. Причины возникновения внешнего износа – изменение внешних по отношению к недвижимости факторов, например: общий упадок района местоположения строения, большой транспортный поток внутри жилого квартала, изменение соотношения спроса и предложения на рынке, финансовых условий, законодательства, расположение предприятия (в центре деловой части города или в густонаселенном жилом районе).
Внешний износ в стоимостном выражении определить сложно, так как не накоплено достаточного опыта и мало рыночных данных, позволяющих проследить изменение стоимости объекта под влиянием внешних факторов. Основные методы оценки внешнего износа:
- сравнение продаж подобных объектов при, наличии и без внешних воздействий;
- капитализация потери дохода от объекта, относящейся к внешним воздействиям.
2) Метод срока жизни основан, главным образом, на определении накопленного износа в результате непосредственного осмотра строений и базируется на том, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни, также как процент накопленного износа отражает общие затраты воспроизводства. Оба этих значения представляют на дату оценки [17].
Срок экономической жизни определяется как отрезок времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля. Значимость определения оставшегося срока экономической жизни заключается в том, что ремонт и реконструкция могут увеличить его, а изменившиеся вкусы и социально-экономическая обстановка – уменьшить [19].
Хронологический возраст представляет собой фактический возраст здания, то есть количество лет, прошедших со дня постройки.
Эффективный возраст здания определяется исходя из его внешнего вида.
Метод срока жизни базируется на том, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни, так же как процент накопленного износа отражает общие затраты воспроизводства. Данная концепция отражена в формуле (2):
(2)
где И – износ, руб.;
СВ – полная восстановительная стоимость, руб.;
ЭВ – эффективный возраст, лет.
СЭЖ – типичный срок экономической жизни, лет.
Метод срока жизни основан на визуальном осмотре, поэтому точность результатов зависит от знаний и опыта оценщика.
3) Метод сравнимых продаж заключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах.
Отбираются недавно проданные аналоги объекта оценки, затем определяется накопленный износ каждого из них в следующем порядке [10].
- определяется износ недавно проданного аналога объекта оценки методом сравнимых продаж;
- рассчитывается стоимость земельного участка, СЗ;
- определяется стоимость улучшений с учетом износа путем исключения стоимости земельного участка из цены продажи объекта:
(3)
где СУ – стоимость улучшений с учетом износа;
ЦП – цена продажи;
Сз – стоимость земельного участка;
- производится расчет стоимости нового строительства (СНС) на дату оценки;
- рассчитывается накопленный строениями износ (ИН):
(4)
- определяется эффективный возраст объекта сравнения (ЭВ);
- определяется среднегодовой износ (Игод) в абсолютном выражении:
(5)
- определяется величина среднегодового износа в процентах (И%):
(6)
При оценке накопленного износа методом сравнимых продаж получают наиболее точные результаты, если имеется достаточное количество аналогов для сравнения. Точность увеличивается по мере использования большего числа сопоставимых объектов для анализа.
Итак, с течением времени вследствие каких-либо причин стоимость недвижимости уменьшается, именно поэтому при оценке объекта на основе затратного подхода учитываются не только затраты на возможное новое строительство, но и накопленный строением износ [12].
Практическая работа 2. Определение стоимости недвижимого
имущества затратным подходом
Практическая работа предполагает выполнение заданий в письменной форме.
Задача 1
Оцените объект недвижимости № 1, если о нем известна следующая информация: стоимость земельного участка 25 000 долл., восстановительная стоимость здания 56 800 долл., эффективный возраст здания 20 лет.
Данные о недавней продаже объекта № 2, аналогичного оцениваемому: стоимость земельного участка 20 000 долл., восстановительная стоимость здания 55 000 долл., эффективный возраст здания 20 лет, цена продажи
65 000 долл.
Оцените затратным подходом здание, если известно, что его площадь
850 кв. м, срок экономической жизни – 70 лет, эффективный возраст – 5 лет, стоимость строительства 1 кв. м недавно построенного аналогичного здания – 300 долл.
Задача 2
Необходимо определить стоимость нового строительства жилого здания, если известно, что площадь оцениваемого здания составляет 12 000 м2, стоимость строительства 1 м2 аналога составляет 35,0 тыс. руб. К тому же в объекте оценке, в отличие от аналога, в несколько квартир добавлены душевые кабинки на сумму 900 тыс. руб.
Задача 3
Необходимо оценить индивидуальный жилой дом с постройками, используя затратный подход. Информация по объекту приведена в табл. 18.
Таблица 18
Характеристика объекта
| Параметры | Единица измерения | Количество |
| Площадь дома | кв. м | |
| Стоимость строительства дома | руб./кв. м | 20 000 |
| Площадь гаража | кв. м | |
| Стоимость строительства гаража | руб./кв. м | 5 000 |
| Стоимость воспроизводства парника | руб. | 30 000 |
| Устранимый физический износ | руб. | 50 000 |
| Неустранимый физический износ | % |
Продолжение табл. 18
| Параметры | Единица измерения | Количество |
| Функциональный износ | руб. | 35 000 |
| Рыночная стоимость земельного участка | тыс. руб. |
Задача 4
Определите стоимость индивидуального жилого дома, эффективный возраст которого составляет 15 лет. Известно, что общая экономическая жизнь этого строения – 60 лет, стоимость нового строительства точной копии
1 200 тыс. руб., стоимость земельного участка 500 тыс. руб.
Задача 5
Определите затраты на воспроизводство здания, если известно, что его площадь составляет 17 000 кв. м, стоимость строительства аналогичных зданий – 45 тыс. руб./кв. м, в объекте оценки в отличие от аналогов, добавлено дополнительное оборудование для обогрева воды на сумму 1,2 млн. руб. стоимость земельного участка составляет 5,5 млн. руб.
Задача 6
Оцените объект недвижимости № 1, если о нем известна следующая информация:
- стоимость земельного участка 1,5 млн. руб.;
- восстановительная стоимость здания 28 300 тыс. руб.;
- эффективный возраст здания 20 лет.
Данные о недавней продаже объекта № 2, аналогичного оцениваемому:
- стоимость земельного участка 1,3 млн. руб.;
- восстановительная стоимость 32 500 тыс. руб.;
- эффективный возраст здания 20 лет;
- цена продажи 31,2 млн. руб.
Задача 7
Оцените затратным подходом стоимость здания, если известно, что его площадь составляет 850 кв. м, срок экономической жизни – 70 лет, эффективный возраст – 5 лет, стоимость строительства кв. м. недавно построенного аналогичного здания 11,5 млн. руб.
Задача 8
Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства дачного дома составляет 900 тыс. руб., его эффективный возраст – 10 лет, стоимость земельного участка – 400 тыс. руб. Известно также, что недавно за 1 500 тыс. руб. продан расположенный в том же районе аналогичный объект. Строительные затраты на возведение такого же дачного домика – 950 тыс. руб. в результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта установлено, что его стоимость составляет
450 тыс. руб. Необходимо оценить стоимость предлагаемого на продажу дачного участка, если известно, что эффективный возраст строений, имеющихся на сравниваемых дачных участков, одинаков.
|
|
|
