Планировка территории 6 страница

Особенность шестая. Эта особенность выявляется при сопостав­лении пятой и второй особенностей Если нормативное правовое обеспечение градорегулирования выстраивается по «вертикальной схеме» соподчиненности законодательных и иных нормативных пра­вовых актов, то система документов градостроительного проектиро­вания выстраивается по «горизонтальной схеме» соотношения раз­ных документов, содержащих решения по разным предметам. Такое сочетание вертикальных и горизонтальных соотношений неизбежно и придает системе градорегулирования необходимую устойчивость. Более того, «горизонтальность» отношений в области подготовки документов градостроительного проектирования акцентирует зна­чимость «вертикальной компоненты» - необходимость активиза­ции использования технологий совместной подготовки документов территориального планирования различными уровнями публичной власти^[35].

Особенность седьмая. Она определяется различиями между дву­мя группами документов градостроительного проектирования — «для себя» и «для других». Первая группа документов — это документы гра­достроительного проектирования, подготавливаемые «вышестоящи­ми» уровнями публичной власти — Российской Федерацией, субъ­ектами Российской Федерации, муниципальными районами. Эти документы подготавливаются «для себя» — для выполнения полно­мочий публичной власти, связанных с планированием размещения объектов федерального, регионального, районного значения. В эту же группу входят генеральные планы городских округов, поселений^[36]. А вот правила землепользования и застройки подготавливаются не «для себя», а «для всех» — распространяются на всех правообладате­лей независимо от формы собственности и иных прав на земельные участки (п. 3 ст. 85 ЗК РФ). В эту же группу входит и документация по планировке территории, утверждаемая органами местного само­управления городских округов, поселений. Посредством такой до­кументации планируется территория для размещения как объектов, связанных с полномочиями указанных органов местного самоуправ­ления, так и объектов, которые будут строиться частными лицами.

Особенность восьмая. Это одна из главных особенностей, харак­теризующих публичных субъектов градорегулирования. Среди всех публичных субъектов градорегулирования выделяются органы мест­ного самоуправления городских округов и поселений: в отличие от всех других, они непосредственно работают с населением, частными правообладателями недвижимости. Эта работа осуществляется че­рез «документы для всех» - правила землепользования и застройки, документацию по планировке территории. Кроме того, только ука­занные органы местного самоуправления проводят в обязательном порядке публичные слушания по вопросам градорегулирования, а также (по инициативе частных правообладателей недвижимости) ор­ганизуют публичные слушания в случаях рассмотрения вопросов о предоставлении разрешений на отклонения от предельных параме­тров строительства, на условно разрешенные виды использования недвижимости^[37].

Особенность девятая. Приведенная в справочных материалах та­блица показывает, что субъектами градорегулирования выступают не только официальные органы власти, но и население, правообладате­ли недвижимости. Самой эффективной и формализованной проце­дурой такого участия являются проводимые в обязательном порядке органами местного самоуправления публичные слушания по различ­ным вопросам градорегулирования, определенным ГрК РФ^[38].

        

 3. 3 ИНСТРУМЕНТЫ ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЯ

Как, посредством чего осуществляется градорегулирование, виды которого были определены в предыдущей лекции? Инструмен­ты градорегулирования — это совокупность документов (законов и иных нормативных правовых актов, документов градостроительно­го проектирования), а также регламентированных процедур, форма­лизованных и неформализованных технологий, используя которые соответствующие органы публичной власти осуществляют градоре­гулирование.

В справочных материалах помещена таблица (справочные матери­алы 3. 1), которая содержит перечень основных инструментов градо­регулирования применительно к использующим данные инструмен­ты различным публичным субъектам — органам власти. Основными эти инструменты мы называем потому, что почти в каждом из них со­держатся составляющие компоненты в виде специальных процедур и технологий, каждая из которых может стать предметом самостоя­тельного изучения и разработки.

Основные инструменты градорегулирования могут быть типоло- гизированы по двум главным признакам.

1. По признаку «условия—контроль». С помощью таких инструмен­тов, с одной стороны, создаются условия для градорегулирования (акты, документы, мониторинг и т. д. ), а с другой - контролируется градостроительная деятельность, осуществляемая в этих подготов­ленных условиях (в виде актов, документов).

2. По признаку «документы—действия». С одной стороны, это акты и документы, а с другой — действия. Последние могут осуществлять­ся как на этапе подготовки условий для градорегулирования, так и на этапе контроля в соответствии с подготовленными документами.

Если свести все основные инструменты градорегулирования в обобщенные группы по первому признаку «условия—контроль», то получим 16 типологических групп:

Инструменты по созданию правовых оснований и информационных условий для градостроительной деятельности:

законы и иные нормативные правовые акты (тексты);

правила землепользования и застройки — тексты норм градоре­гулирования и карты градостроительного зонирования;

документы градостроительного проектирования, за исключе­нием правил землепользования и застройки;

документы, в обязательном порядке направляемые в муници­пальные ИСОГД и размещаемые в них;

документы, содержащиеся в архивах, фондах хранения матери­алов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации;

мониторинг процессов градостроительной деятельности;

аналитические материалы, рекомендации.

Инструменты контроля за градостроительной деятельностью, про­водимого на стадии подготовки нормативных правовых актов и доку­ментов:

проверка уполномоченными органами по градорегулированию документов градостроительного проектирования перед направлени­ем на согласования и публичные слушания (в установленных случа­ях) и на утверждение;

проверка привлеченными экспертами (в том числе государ­ственными — применительно к документам территориального пла­нирования) документов градостроительного проектирования перед направлением на согласования, публичные слушания (в установлен­ных случаях) и утверждение;

согласование проектов схем территориального планирования, проектов генеральных планов другими органами власти;

обсуждение на публичных слушаниях проектов генеральных планов городских округов, поселений, правил землепользования и застройки, документации по планировке территории, утверждаемой органами местного самоуправления.

Инструменты контроля за градостроительной деятельностью, про­водимого путем проверки документов, подготовленных застройщиками, а также работ, выполнение которых было обеспечено застройщиками:

государственная экспертиза проектной документации — в уста­новленных случаях;

проверка проектной документации на соответствие градострои­тельному плану земельного участка органом, уполномоченным на вы­дачу разрешений на строительство, перед выдачей такого разрешения;

государственный строительный надзор (в установленных слу­чаях) и выдача заключения о соответствии построенного, реконстру­ированного объекта требованиям технических регламентов и проект­ной документации;

проверка подготовленных застройщиками проектов докумен­тов, предшествующая публичным слушаниям и выдаче разрешений на отклонения от предельных параметров разрешенного строитель­ства, разрешений на условно разрешенные виды использования не­движимости;

обсуждение на публичных слушаниях подготовленных за­стройщиками документов при решении вопросов о предоставлении разрешений на отклонения от предельных параметров разрешенно­го строительства, условно разрешенные виды использования недви­жимости.

        

 3. 4 МОДЕЛЬ СИСТЕМЫ ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЯ

Сейчас перед нами стоит задача свести воедино результаты пред­шествующего анализа (см. разд. 3. 1—3. 3) и ответить на вопросы кто, что и как: какие субъекты публичной власти какие виды градорегу­лирования осуществляют в отношении каких субъектов посредством каких инструментов градорегулирования. Получить ответ означает построить модель действий в системе градорегулирования (модель представлена в справочных материалах к теме 3, позиция 3. 3).

Указанные действия (функции, полномочия) обобщены в две группы:

создание правовых оснований и информационных условий для градостроительной деятельности, которая осуществляется органами власти и застройщиками;

контроль за градостроительной деятельностью, которая осу­ществляется органами власти и застройщиками.

Эти действия распределены между субъектами градорегулирова­ния с указанием используемых инструментов градорегулирования 16 типов. Однако модель действий приписывает действия органам пу­бличной власти, «не расшифровывая», как распределяются функции «внутри» публичной власти соответствующих уровней. Такая рас­шифровка необходима. Во-первых, потому, что субъекты градорегу­лирования в виде конкретных органов определяют одну из важных составляющих системы градорегулирования. Во-вторых, понимание распределения функций «внутри» публичной власти позволяет бо­лее четко представлять, как должна функционировать система градо­регулирования и какие задачи должны ставиться, чтобы обеспечить целенаправленное формирование этой системы. Модель системы градорегулирования - модель функций-полномочий и органов гра­дорегулирования на разных уровнях — представлена в справочных материалах к теме 3, позиция 3. 4.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

Назовите основные характеристики унитарной и трехуровневой системы градорегулирования.

Публичные субъекты градорегулирования - кто это?

Как распределяются функции-полномочия между субъектами градорегулирования?

Какие инструменты градорегулирования вы знаете?

Что собой представляет модель системы градоргеулирования?

ЛИТЕРАТУРА

Градорегулирование. Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости [1].

тема 4

ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

        

 4. 1 ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО О ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИИ ЗА РУБЕЖОМ

Содержание зарубежного законодательства о градорегулирова­нии может быть раскрыто путем постановки самых важных вопросов и ответов на них с привлечением поясняющих примеров из практи­ки развитых зарубежных стран — США, Англии, Германии, Франции, Швеции.

НАЗНАЧЕНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИИ

Назначение законодательства о градорегулировании состоит в том, чтобы определить права для владельцев недвижимости (или лиц, планирующих ее приобрести) в части видов разрешенного использо­вания и параметров изменения объектов недвижимости, а также обе­спечить контроль за соблюдением этих прав.

Из трех видов прав применительно к объектам недвижимости (право владеть, право пользоваться, право распоряжаться) законо­дательство о градорегулировании «ведает» правами пользования, т. е. правами, связанными с извлечением пользы. Виды разрешенного ис­пользования недвижимости (магазин, офис, жилье и т. д. ) и ее параме­тры (этажность, общая площадь и т. д. ) определяют величину пользы (полезности, прибыли), которую конкретный объект недвижимости может принести своему владельцу. Устанавливая такого рода права, законодательство о градорегулировании во многом предопределяет стоимость недвижимости не только на текущий момент, но и на бу­дущее. Двумя другими правами на недвижимость (правом владеть и правом распоряжаться) «ведают» другие виды законодательства, ко­торые устанавливают порядок вступления в права на недвижимость, изменения и прекращения этих прав: гражданское законодательство, законы о земле, об отчуждении недвижимости и т. д. В силу того что градоустроительное право «ведает» своей сферой прав, оно должно рассматриваться как относительно самостоятельная отрасль законо­дательства, но в общих рамках законодательства, регулирующего от­ношения по поводу недвижимости

ПУБЛИЧНЫЕ СУБЪЕКТЫ, УПОЛНОМОЧЕННЫЕ ОГРАНИЧИВАТЬ ПРАВА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ИЗМЕНЕНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Кто, почему и кому передал права устанавливать ограничения на использование и изменение объектов недвижимости? Чтобы отве­тить на эти вопросы, следует обратиться к истории.

Градоустроительное право начинает оформляться в самостоя­тельную отрасль права в начале XX столетия как административно- регулятивная деятельность органов местного самоуправления. В разных странах до Первой мировой войны начинают приниматься сначала разрозненные законодательные акты, количество которых в 20—30-х гг. увеличивается, а после Второй мировой войны они при­нимают более или менее систематизированную форму в виде само­стоятельного законодательства о градорегулировании.

В Великобритании первый шаг в развитии законодательства о градорегу­лировании был сделан в 1909 г., когда принятый парламентом Акт о городском жилище предоставил органам местного самоуправления право разрабатывать планировочные схемы. Аналогичный акт 1919 г. расширил эти полномочия. Следующий значительный шаг был предпринят в 1932 г., когда планировочные полномочия были распространены и на органы местного самоуправления в сель­ской местности^[39]. Современная система законодательства о градостроительной деятельности была введена Актом о городской и сельской планировке 1947 г. Он содержал большое количество регулятивных процедур, в том числе заимствован­ных из предшествующих законодательных актов. Ныне законодательство о гра­достроительной деятельности в Великобритании представлено исключительно большим количеством документов. Акт от 1909 г. содержал 9 страниц текста, акт 1971 г. (17-й после 1909 г. ) - 382 страницы, к началу 1980-х гг. общий объем законодательных документов градостроительного контроля составлял уже около 3 тыс. страниц^[40].

В США законодательство о градостроительной деятельности существует на уровне муниципалитетов в виде зонирования. А. О'Салливан указывает, что «пер­вые распоряжения по зонированию использовались богатыми, чтобы исключить соседство с бедными. В 1880-х гг. в Сан-Франциско были приняты законы с целью отделения живущего там китайского населения. Когда открытая сегрегация была объявлена неконституционной, в городе был принят закон о зонировании, в соот­ветствии с которым запрещалось открывать прачечные в определенных районах. Закон о зонировании не противоречил конституции, поскольку стоял на страже общественного блага, запрещая такое использование земли в жилых районах, которое вредно воздействовало на окружающую среду. Так как большинство прачечных в городе содержали китайцы, закон о зонировании стал легитимным орудием сегрегации. Быстрый рост безработицы среди конторских служащих и работников швейных фабрик в Нью-Йорке в 1916 г. привел к росту числа низкоо­плачиваемых работниц на улицах района Манхэттена. Хозяева магазинов на бо­гатой Пятой авеню боялись, что появление большого количества бедных женщин плохо отразится на бизнесе, и предложили принять законы о зонировании, кото­рыми ограничивались размер и высота зданий. Закон ограничивал рост зданий контор швейных фабрик, снижая тем самым количество клерков и швей, ходящих по Пятой авеню. Закон о зонировании был признан конституционным, потому что защищал общественное благо, ограничивая неудобства, создаваемые высокими зданиями (загораживание света, ограничение видимости)»^[41].

Правовое зонирование получило в США национальный законодательный ста­тус в 1924 г., когда были приняты законодательные стандарты («модельный закон») для штатов и местных общин. Первая и третья части этого документа стали осно­вой для местных законов по зонированию^[42]. В 1920-х гг. было принято 35 местных законодательных установлений по зонированию, в 1930-х гг. - 981. В настоящее время местное зонирование принято в 98% всех городов США с населением свы­ше 10 тыс. человек^[43].

Во Франции еще в XIX в. имелись разнообразные регулирующие правила, но планировочные аспекты не выделялись из строительного законодательства. Последнее регулировало в основном вопросы, относящиеся к участкам разме­щения и внешнему виду зданий. Этот набор правил, периодически расширяемый и уточняемый, получил систематическое изложение в национальном законода­тельстве, которое сформировалось на основе ряда последовательных декретов, главным образом 1958, 1967 и 1971 гг. ^[44] Один из последних законов 1986 г. закре­пил общую тенденцию усиления юридических прав муниципалитетов^[45].

В Германии с выпуском общефедеральной книги строительного законода­тельства (1986 г. ) завершился 60-летний период формирования единого гра- доустроительного права. Книга рассматривается специалистами как первая комплексная кодификация градоустроительного права^[46]. Согласно Конституции, федерация имеет административную власть лишь в определенных специально поименованных областях: почта, железная дорога, вооруженные силы, внешняя политика. Городская и сельская планировка не входит в их число и осуществля­ется на уровне местных административных единиц - общин^[47]. Новое законода­тельство закрепляет суверенитет общин в области градоустроительного права и вводит ряд условий для его дальнейшего усиления^[48].

Законодательство о градостроительной деятельности начинает формироваться относительно поздно и при этом почти одновременно во многих странах. Это не может быть простой случайностью. Вплоть ло начала XX в. владельцы недвижимости использовали ее почти ис­ключительно по своему усмотрению и не проявляли желания делить­ся этим правом пользования с кем бы то ни было. Но настал момент, когда такое желание стало появляться, и совпал он с периодом ак­тивной индустриализации и сопровождающей ее урбанизации, когда неконтролируемая строительная деятельность одних частных субъ­ектов стала приносить ощутимый ущерб недвижимой собственности других. В этот период происходит, по существу, добровольная пере­дача части прав пользования и изменения (строительства) объектов недвижимости от частных собственников местным органам вла­сти. Между ними заключается своего рода общественный договор, оформляемый соответствующими правовыми актами, совокупность которых последовательно формирует новую отрасль права — законо­дательство о градостроительной деятельности^[49].

То, что эти права передаются местным, а не государственным ор­ганам власти, также не случайно. Дело в том, что природа этих прав (сочетание разрешенных видов использования недвижимости и пара­метров застройки) предполагает высокую степень конкретности, ко­торая может быть определена только на местном уровне. Важно и то, что передача этих прав происходит особым образом: местной власти передаются не права однозначно устанавливать, каким быть тому или иному объекту, а только права ограничивать произвольное исполь­зование, чреватое ущербом для соседних владельцев недвижимости. Свобода в использовании и изменении недвижимости для частных лиц не упраздняется, а заключается в определенные правовые рамки, более или менее широкие.

 

ДОКУМЕНТЫ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ЗОНИРОВАНИЯ

В каком юридическом документе устанавливаются права исполь­зования и изменения недвижимости^[50]? Очевидно, что данный вид прав может устанавливаться только в результате разработки доку­ментов градорегулирования. По технологическим характеристикам и особенностям визуального отображения информации эти документы иногда воспринимаются как аналоги тех документов, что разрабаты- иал ись в СССР до периода перехода к рыночным отношениям. Одна­ко за такой схожестью кроются фундаментальные различия в части правового статуса и содержания этих документов.

В развитых странах на местном уровне действует, как правило, двухуровневая система документов градостроительного проектиро­вания. Эта система строится на основе принципа согласования обще- I о регионального контекста окружения и более детальных местных решений. Предусматриваются документы территориального плани­рования (первый уровень) и документы, определяющие права ис­пользования и изменения объектов недвижимости (второй уровень)^[51]. Документы первого уровня содержат, по существу, подготовительные и предваряющие решения, учитываемые при разработке и принятии документов второго уровня. Для простоты и ясности дальнейшего изложения будем называть документы первого уровня документами 1ерриториального планирования, а документы второго уровня — до­кументами градостроительного (правового) зонирования.

Документы территориального планирования фиксируют принци­пиальные (стратегические) решения по развитию нескольких общин (коммун), всего города в контексте ближайшего окружения или в гра­ницах более крупных административных единиц, например графств. Эти документы содержат принципиальные решения, касающиеся в части перспективного развития общественных (муниципальных) си­стем социального и инженерно-технического обеспечения, характе­ра распределения территорий различного назначения.

Документы градостроительного (правового) зонирования представляют собой более детальные проработки, в результате которых выделяются различные типы территориальных зон с различным на­бором ограничений и видов разрешенного использования недвижи­мости, а также с различными предельными размерами земельных участков и различной плотностью застройки.

Помимо различий в задачах планы двух уровней имеют суще­ственные различия в правовом статусе, они различаются и по своей юридической силе. Понятие юридического статуса четко определя­ется двумя положениями: а) кому адресованы те или иные решения и кто обязан их выполнять, б) какого рода решения (в отношении чего/ кого) надлежит выполнять.

Документы территориального планирования адресованы главным образом местным административным органам, которые должны сле­дить за выполнением стратегических планировочных решений. При­нятие таких документов не связано с наступлением прямых правовых последствий для частных правообладателей недвижимости

Решения документов градостроительного (правового) зонирова­ния обязаны выполнять и местная администрация, и все собствен­ники и арендаторы недвижимости. Эти документы вместе с регла- ментациями утверждаются представительными органами местного самоуправления, имеют статус местных законов^[52] и устанавливают прямые правовые последствия для частных правообладателей недви­жимости.

Законодательство предусматривает согласованность содержания обоих видов документов. Однако степень этой согласованности (в ча­сти обязательной трансляции решений подготовительных докумен­тов территориального планирования в документы градостроительно­го зонирования) применительно к различным странам варьируется в достаточно широких пределах.

Следует отметить, что степень распространенности подготовительных доку­ментов территориального планирования различна: в некоторых странах они раз­рабатываются на регулярной основе (Германия, Франция, Швеция), в других - по мере необходимости, от случая к случаю (США, Великобритания).

В Германии документ градостроительного зонирования (план застройки), разработанный при отсутствии документа территориального планирования (пла­на использования территории), нуждается в утверждении вышестоящим органом власти земли. Другие планы застройки подлежат только представлению этим ор­ганам для регистрации. При представлении плана застройки вышестоящему ор­гану власти земли последний в течение трех месяцев должен выявить нарушения правовых процедур (если таковые имели место), которые могут оправдать отказ в утверждении. Содержание самого плана застройки не является предметом согла­сования. План застройки может вступить в силу только тогда, когда вышестоящий орган не выявил в установленный срок нарушения правовых процедур или если он до истечения срока объявил об отсутствии нарушений процедур^[53]. План использо­вания территории может быть признан необязательным, если для регулирования градостроительного развития достаточно плана застройки. С изменениями, до­полнениями плана застройки одновременно может изменяться или дополняться план использования территории (так называемый параллельный процесс). План застройки может разрабатываться, дополняться или упраздняться до разработ­ки плана использования территории, если этого требуют неотложные причины и

если план застройки не будет противоречить намечаемому градостроительному развитию общины (так называемый досрочный план застройки)^[54].

В Великобритании планировочная администрация графства должна подтвер­дить соответствие документа градостроительного зонирования (местного плана) документу территориального планирования (структурному плану). Расхождения по этому вопросу должны быть урегулированы министром окружающей среды, который может обязать произвести ревизию (корректировку) подготовленного местного плана. Однако если несоответствие не удалось (или по каким-либо при­чинам невозможно) устранить, то местный план вступает в юридическую силу, которая в этом случае оказывается более высокой, чем сила структурного плана. Это положение было закреплено Актом по жилью и планировке от 1986 г. Министр окружающей среды не отвечает непосредственно за утверждение местных планов, однако копии этих документов обязательно должны ему направляться. Кроме того, министр обладает властью по своему усмотрению запросить тот или иной мест­ный план для специального рассмотрения. В этом случае инспектор, назначен­ный министром, составляет соответствующий доклад. Местная администрация, познакомившись с докладом, может сделать рекомендованные инспектором ис­правления или отвергнуть их. Возникшие разногласия должны быть урегулированы министром по государственному контролю, который обладает властью назначать разработку, изменения или производить замену любого местного плана^[55].

 

ТЕХНОЛОГИЯ ЗОНАЛЬНОГО УСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ИЗМЕНЕНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Как устанавливаются права на использование и изменение недви­жимости? При установлении этого вида прав решается двуединая и неизбежно противоречивая в своей основе задача: одновременно и предоставить свободу, и ограничить ее^[56].

Универсальный способ решения этой задачи состоит в предостав­лении так называемого пакета прав, когда свобода владельцев исполь­зовать и изменять недвижимость реализуется в рамках установленных ограничений. На практике это выглядит следующим образом:

определяется ограниченное число более или менее дифферен­цированных классов (типов) использования недвижимости;

каждый класс содержит обычно длинный перечень конкрет­ных видов использования и соответствующих этим видам типов строительных объектов;

(Обычно этот перечень устанавливается законодательно в виде так называе­мых классификаторов видов деятельности. В порядке примера можно перечис­лить некоторые укрупненные виды деятельности, которые в указанных классифи­каторах представлены в гораздо более детализированном виде: жилье различных типов; предприятия торговли и бытового обслуживания повседневного спроса; школы, поликлиники, больницы, специализированная торговля, офисы, гости­ницы, банки, увеселительные заведения; предприятия приборостроения, точной механики и оптики (первый тип); предприятия машиностроения, текстильной и пищевой промышленности (второй тип); предприятия металлургии, химического производства и нефтепереработки. Эти укрупненные виды деятельности подраз­деляются на более детализированные. Например, розничная торговля подразде­ляется на торговлю одеждой и аксессуарами, мебелью, предметами для дома, электротоварами, канцелярскими товарами, книгами, оптикой, ювелирными из­делиями и т. д. Каждый из этих видов деятельности, в свою очередь, еще более детализируется. Например, розничная торговля одеждой и аксессуарами под­разделяется на торговлю одеждой для мужчин, готовым платьем для женщин, аксессуарами для женской одежды, одеждой для детей, обувью, меховыми и ко­жаными изделиями, драпировочными и обивочными материалами и т. д. Каждый детализированный вид содержит юридическое определение, характеризующее особенности, интенсивность и объем разрешенной деятельности^[57]. )

в границах каждого класса владельцы свободны выбирать и ме­нять заведомо разрешенные законом виды использования при­надлежащих им объектов недвижимости, сообразуясь с конъ­юнктурой рынка и ориентируясь на максимально эффективное использование недвижимости;

до тех пор, пока выбор видов использования недвижимости осу­ществляется в границах установленных классов, владельцы, как правило, не обязаны испрашивать дополнительных разрешений у администрации, поскольку это право свободного выбора и из­менения им уже предоставлено «в пакете».

Переложение принципа «пакета прав» на территорию города про­исходит путем формирования-выделения ограниченного числа ти­пов территориальных зон, которые соответствуют определенным классам использования недвижимости. Все документы градострои­тельного (правового) зонирования составляются в соответствии с зо­нальным методом, который является универсальным.

В Великобритании, например, новая версия типов территориальных зон была утверждена в 1987 г. Введено 16 видов использования территории, которые объ­единены в 4 главные группы (территориальные зоны): группа А - торговые тер­ритории, группа Б - промышленные территории, группа В - жилые территории и группа Г - территории коммунального назначения^[58].

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: