Планировка территории 8 страница

о градостроительной деятельности в России

Примечание. Серый цвет ячеек таблицы свидетельствует о наличии соответствую­щей характеристики.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

Как развивалось законодательство о градорегулировании в за­рубежных странах?

Опишите содержание документов территориального планиро­вания и градостроительного зонирования зарубежных стран.

Как устанавливаются права на использование и изменение не­движимости?

Как реализуется право на строительные изменения объектов не­движимости?

Как организовано участие граждан в градорегулировании в за­рубежных странах?

Какие типы систем градорегулирования вы знаете?

Перечислите и опишите этапы развития законодательства о гра­достроительной деятельности в России.

Сопоставьте законодательное регулирование градостроитель­ной деятельности в России и за рубежом.

ЛИТЕРАТУРА

Градорегулирование. Основы регулирования градостроитель­ной деятельности в условиях становления рынка недвижимости [1].

Опыт градостроительного регулирования в пяти странах: воз­можность его использования в условиях России [4].

О'Салливан А. Экономика города [5].

 

тема 5

ПЕРИОД ПЕРЕХОДА К СИСТЕМЕ ПРАВОВОГО ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЯ: НЕИЗБЕЖНОСТЬ, ПРОТИВОРЕЧИЯ И ОПАСНОСТИ

     5. 1 НЕИЗБЕЖНОСТЬ ПЕРЕХОДНОГО ПЕРИОДА И ЕГО ПРОТИВОРЕЧИЯ: ПРОТИВОБОРСТВО ВЗАИМОИСКЛЮЧАЮЩИХ СИСТЕМ ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЯ

Переходный период наступил в начале 1990-х гг. с провозглаше­ния политической установки на переход к рыночным отношениям и формированию рынка недвижимости.

Что такое начало переходного периода применительно к градоре- гулированию? Это такой исторический момент, когда создано толь­ко одно из трех минимально необходимых условий для осуществле­ния последующих действий по формированию института правового градорегулирования — принята политическая установка на развитие рынка недвижимости.

Что такое завершение переходного периода применительно к гра- дорегулированию? Это наступление такого исторического момента, когда в результате последовательных действий созданы все три мини­мально необходимых условия для функционирования института пра­вового градорегулирования:

рынок недвижимости как институт частной собственности на недвижимость и обеспечение возможности ее оборота — перехода от одних правообладателей к другим;

базовый закон о градорегулировании, содержащий нормы о градостроительном зонировании — о свободе выбора правообладате­лями недвижимости видов и параметров ее использования в пределах установленных обществом ограничений;

местные нормативные правовые акты, в которых описаны та­кие ограничения в виде градостроительных регламентов, содержа­щихся в правилах землепользования и застройки, утверждаемых ор­ганами местного самоуправления.

Очевидно, что начало переходного периода не могло означать на­чала пассивного ожидания момента, когда будут созданы все мини­мально необходимые условия для новой жизни. Действия в отно­шении недвижимости, строительство должны были продолжаться и тогда, когда не было двух из трех минимально необходимых условий для градорегулирования.

Как можно было обеспечить регулирование процессов строи­тельства в ситуации отсутствия всего минимально необходимого? Ответ очевиден. Надо было сделать так, чтобы указанные условия не были обязательными. Надо было заместить системные действия, предполагающие работу по подготовке необходимых документов, внесистемными и фрагментарными действиями, которые могли бы выполняться относительно быстро и при отсутствии системных до­кументов. Такие замещающие внесистемные действия и документы оказались под рукой — это процедура предварительного согласования мест размещения объектов строительства и акты предварительного согласования мест размещения объектов в составе такой процедуры. Указанные процедура и документ были определены еще Земельным кодексом РСФСР^[87] и в модифицированном виде включены в Земель­ный кодекс Российской Федерации^[88]. То, что эти процедуры и доку­менты являются внесистемными и фрагментарно-выборочными, непосредственно следует из формулировок указанных законов, где говорится о неиспользовании процедуры предварительного согла­сования места размещения объекта при наличии генерального пла­на (Земельный кодекс РСФСР) или правил землепользования и за­стройки (ЗК РФ) и градостроительной документации о застройке. То есть при наличии документов и документации, системно и комплек­сно организующих территорию.

С этого момента неизбежно начинаются противоречия переход­ного периода. Последствия проявления этих противоречий состоят в том, что суррогатные схемы переходного периода будут либо увеко­вечены, либо заменены честными схемами правового градорегулиро­вания. «Либо—либо» — это война между исключающими друг друга системами: между псевдосистемой и подлинной системой правового градорегулирования. Исход этой войны до сих пор неочевиден.

До сих пор победу одерживала псевдосистема — фрагментарно вы­борочные действия по предварительному согласованию мест разме­щения объектов строительства. Указанные противоречия переходно­го периода характеризуются следующими положениями:

1. Противоречия начинаются с использования слов, которые не отражают подлинного смысла процессов, обозначаемых этими слова­ми. В ст. 30 ЗК РФ используется термин «предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государствен­ной или муниципальной собственности». Что такое предоставле­ние? Это передача в распоряжение, пользование^[89]. Для того чтобы со­стоялось предоставление, необходимо наличие объекта и субъекта. Объект — это земельный участок как объект земельных отношений^[90], который необходимо создать из земель, находящихся в государствен­ной или муниципальной собственности. Естественно, нельзя предо­ставлять то, чего еще нет. Кроме того, для легитимности предоставле­ния созданного земельного участка необходимо определить субъект, иными словами, орган государственной власти или местного само­управления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков^[91]. Таким образом, в данном случае мы имеет дело с тремя отдельными и последовательными действиями: а) создание ранее отсутствовавшего объекта — земельного участка; б) определе­ние уполномоченного органа власти, который осуществит предо­ставление; в) само предоставление.

Соответственно действия по предоставлению не должны вклю­чать в себя действия по созданию предмета предоставления. Однако нормы ЗК РФ противоречат вышеизложенной логике. В п. 1 ст. 30 ЗК РФ сказано: «... предоставление земельных участков <... > осущест­вляется с проведением работ по их формированию». Пункты 4 и 5 ст. 30 ЗК РФ указывают на то, что работы «по формированию земельно­го участка» входят в состав процедуры предоставления.

Когда мы говорим о способах предоставления государственного или муниципального имущества, то, в принципе, есть только два способа такого предоставления: конкурентный, в форме торгов, и неконку­рентный, без торгов, по заявлениям заинтересованных лиц. Посколь­ку ЗК РФ пошел по пути включения в состав процедуры предоставле­ния действий по выделению земельных участков, то в наименовании способов предоставления содержатся способы именно выделения зе­мельных участков — по предварительному согласованию или без тако­вого, а не способы самого предоставления — на торгах или без торгов.

2 В рамках процедуры предварительного согласования мест раз­мещения объектов строительства при поступлении заявок от заин­тересованных лиц орган местного самоуправления обязан осущест­влять действия — обеспечивать выбор земельных участков (п. 2 ст. 31 ЗК РФ)^[92]. В то же время органы местного самоуправления, хотя и имеют соответствующие полномочия, не имеют прямой обязанности подготавливать условия для правового градорегулирования^[93]. Только в 2004 г. были установлены правовые последствия, которые наступят с 1 января 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застрой­ки, когда станет невозможно предоставлять для застройки земельные участки из состава государственных или муниципальных земель^[94]. То есть законом на органы местного самоуправления не прямо, но кос­венно — через введение правовых последствий, ограничивающих компетенцию, налагается обязанность по подготовке условий для правового градорегулирования.

3. Псевдосистема выгодна, а система невыгодна административ­ным работникам, причастным к процессу предоставления (фактиче­ски распределения) земельных участков. Система предварительного согласования мест размещения объектов строительства закрыта от посторонних глаз. Она не связана ни с процедурами публичных слу­шаний, ни с процедурами открытых аукционов. Закрытость процедур и их обусловленность индивидуальными решениями конкретных ад­министративных работников порождают монополизм, ограничивают предложение земельных участков, которое запаздывает по отноше­нию к спросу, приводят к возникновению «административной рен­ты», которая включается в возрастающую цену построенного жилья. Сфера действия системы предварительного согласования мест разме­щения объектов строительства была впервые ограничена, когда были введены нормы об обязательности предоставления земельных участ­ков для жилищного строительства на открытых аукционах^[95]. Другое ограничение, как было указано выше, наступает с 1 января 2010 г.

4. Псевдосистема получила дополнительный импульс для раз- пития. В 2006 г. были внесены изменения в Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в результате которых в п. 10 ст. 3 указанного Закона появилась следу­ющая норма: «Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющих­ся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации_у осуществляется органами местного самоуправления ука- шнных поселений, если законами соответствующих субъектов Россий­ской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государствен­ной власти субъектов Российской Федерации»^[96]. В случае принятия со­путствующих законов субъектов Российской Федерации ^[97] возника­ет ситуация, которая характеризуется следующими особенностями:

В столицах субъектов Российской Федерации земельными участками распоряжаются не органы местного самоуправления, а ис­полнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации.

Субъекты Российской Федерации, согласно ст. 14 ГрК РФ, по­средством схем территориального планирования и документации по планировке территории обеспечивают размещение и строительство обьектов регионального значения, но не имеют соответствующих полномочий применительно к иным типам объектов капитального с I роительства, например к объектам жилищного строительства^[98].

При распоряжении земельными участками, предназначенными, I! апример, для жилищного строительства, в столице субъекта Россий­ской Федерации неизбежно возникает коллизия между действиями но распоряжению и действиями по созданию земельных участков как объектов земельных отношений. Что такое распоряжение? Это опре­деление юридической судьбы имущества. Земельный участок стано­вится имуществом только с момента государственного кадастрового учета. Соответственно процедуры по подготовке земельных участков не входят в процедуру распоряжения земельными участками. Таким образом, понятие «распоряжение» не совпадает с понятием «предо­ставление», поскольку последнее намного шире вследствие его неа­декватного расширительного понимания в ЗК РФ.

Можно просчитать развитие ситуации по двум вариантам — бес­конфликтному и конфликтному.

В первом случае орган местного самоуправления подготавливает земельные участки, а субъект Российской Федерации осуществля­ет распоряжение земельными участками^[99]. Во втором случае субъект Российской Федерации вытесняет орган местного самоуправления, желая взять на себя не только распоряжение земельными участками, но и весь процесс предоставления, который, согласно ЗК РФ, как было показано выше, включает в себя и подготовку земельных участ­ков. Тем самым блокируется процесс формирования правовой систе­мы градорегулирования на местном уровне^[100].

Создается ситуация, когда одни — органы местного самоуправ­ления — вправе осуществлять подготовку земельных участков, но не вправе ими распоряжаться, другие — наоборот. В итоге на ров- иом месте создан тупик, возникла полная блокировка в предостав­лении земельных участков для строительства, в первую очередь жилищного^[101].

Таким образом, возникновение переходного периода было неиз­бежным. Смысл его — это сохранение и применение эрзац-схем, ко­торые призваны замешать схемы правового градорегулирования до момента, когда будут созданы минимально необходимые условия для отказа от этих схем. Процедура предварительного согласования мест размещения объектов по-прежнему существует в ЗК РФ. Иные эрзац- схемы были изобретены на уровне регионального законодательства и активно использовались в виде «инвестиционных контрактов» при вхождении инвесторов при посредничестве местных администра­ций на занятые правами третьих лиц застроенные территории^[102]. Это с одной стороны. С другой стороны, временные суррогатные схемы неизбежно начинают себя утверждать как постоянные через сомни­тельные законодательные изменения, а также через действия заин­тересованных субъектов, причастных к административному распре­делению земельных участков. В итоге происходит противодействие внедрению правового градорегулирования, отрицание его необходи­мости.

Как выходить из тупика, попадание в который оказалось неизбеж- ным, а дальнейшее пребывание в нем либо до сих пор не осознано, либо кому-то выгодно, но бесперспективно и разрушительно для ста­новления системы правового градорегулирования?

Во-первых, надо добиться понимания очевидного. Субъекты Рос­сийской Федерации, которым региональными законами предостав­лено право распоряжаться земельными участками в их столицах, не могут самостоятельно осуществлять эту функцию без органов мест­ного самоуправления, которые имеют исключительное право на пла­нировку территории для жилищного и иного строительства (кроме планировки территории для размещения объектов регионального и федерального значения). Это значит, что война амбиций должна быть остановлена. От войны необходимо перейти к взаимодействию. Основы порядка такого взаимодействия определены ГрК РФ^[103].

Во-вторых, в федеральное законодательство необходимо внести изменения, направленные на вытеснение в пределах ограниченно­го срока антисистемных действий по предварительному согласова­нию мест размещения объектов и утверждение системных действий в рамках правового градорегулирования — планировки территории как универсального и единственно возможного способа выделения земельных участков для строительства. Основные изменения должны состоять в следующем:

выделение земельных участков из состава государственных и муниципальных земель для строительства осуществляется только по­средством планировки территории;

вводится одно исключение: при отсутствии «всего» (нет гене­рального плана, нет правил землепользования и застройки, нет доку­ментации по планировке территории) могут применяться процедуры предварительного согласования мест размещения объектов (в ча­сти подготовки проектов планов земельных участков), но не позднее 1 января 2010 г.;

предоставление земельных участков осуществляется на тор­гах либо без торгов. Последнее допускается только применительно к строго ограниченному перечню случаев;

более четко формулируются нормы относительно того, что на­ряду с органами местного самоуправления документацию по плани­ровке территории могут подготавливать по своей инициативе заяви­тели^[104].

Предложенные изменения законодательства позволят разблоки­ровать ситуацию, когда органы местного самоуправления не в со­стоянии (по финансовым и кадровым обстоятельствам) обеспечить подготовку необходимых документов, и стимулировать инициативу проектных и строительных фирм по градостроительной подготовке территорий для комплексного освоения и застройки.

     5. 2 ОПАСНОСТИ ПЕРЕХОДНОГО ПЕРИОДА: НЕИЗБЕЖНОСТЬ ВОЗНИКНОВЕНИЯ МОНОПОЛИЗМА В РАСПРЕДЕЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

В теме 2 были рассмотрены причины возникновения и механизмы противодействия монополизму в условиях развитого рынка недвижи­мости, когда между частными лицами распределена практически вся »смля (за исключением особо ценных охраняемых природных и иных территорий) и органы власти не участвуют в предоставлении земель­ных участков частным лицам для строительства, - так обстоит дело в трубежных странах с утвердившимися рыночными отношениями.

В России большинство земель продолжает оставаться в государ- ственной или муниципальной собственности (или в неразграни- ченной государственной собственности) и органы власти актив­но участвуют в предоставлении-распределении земельных участков частным лицам для строительства.

Чтобы понять экономические мотивации происходящих процес­сов, рассмотрим сначала ситуацию, когда предложение земельных участков превышает спрос на строительство жилья, а затем, в сопо­ставлении с первой, вторую ситуацию, когда спрос на жилье превы­шает предложение земельных участков для строительства жилья.

Первая ситуация: предложение превышает спрос на земельные участки для строительства жилья. Описание ситуации на примере.

Платежеспособный спрос на жилье:

у граждан есть потребность и обеспеченная реальными дохода­ми возможность купить 1000 квартир. Этим платежеспособный спрос граждан на данный момент исчерпывается;

для 1000 квартир нужно построить 10 многоквартирных домов, каждый на 100 квартир;

для 10 многоквартирных домов нужно 10 земельных участков.

Предложения для удовлетворения спроса:

предлагается 10 земельных участков для строительства 10 мно­гоквартирных домов, в каждом из которых будет 100 квартир, а во всех 10 многоквартирных домах — 1000 квартир. Кроме того, имеется еще некоторое количество (скажем, 5) резервных земельных участков, на которых может быть построено еще 5 многоквартирных домов на 100 квартир в каждом, а во всех пяти «резервных» домах может быть 500 квартир. Таким обра­зом, объем предложения земельных участков в 1, 5 раза превы­шает спрос на них;

имеется 10 строительных фирм, каждая из которых строит 1 многоквартирный дом на 100 квартир. Все вместе построят 1000 квартир — ровно столько, сколько нужно гражданам, спо­собным купить построенные квартиры. Кроме того, имеется 5 строительных фирм, которые в случае необходимости приоб­ретут 5 резервных земельных участков и построят дополнитель­но 5 домов по 100 квартир в каждом, а в общей сложности — еще 500 квартир.

Субъекты, обеспечивающие предложение:

1) администрация, которая:

• лишена возможности получать не контролируемые обществом преимущества за предоставление-распределение земельных участков и обязана по закону предоставлять подготовленные земельные участки на открытых аукционах, победителями кото­рых признаются строительные фирмы, предложившие наиболь­шую цену за земельные участки;

обеспечила подготовку необходимого количества земельных участков, а также резервных земельных участков «впрок», в том числе путем подготовки необходимых документов градострои­тельного проектирования (генерального плана, правил земле­пользования и застройки, плана реализации генерального пла­на, документации по планировке территории);

действует в ситуации понуждения власти к действиям и на­казания власти за бездействие, когда законом установлены предельные сроки, по истечении которых наступают право­вые последствия за отсутствие документов градостроительного проектирования: а) при отсутствии генерального плана не до­пускается принимать решения об изъятии недвижимости для реализации государственных и муниципальных нужд; б) при от­сутствии правил землепользования и застройки не допускается предоставление земельных участков для строительства, измене­ние назначения недвижимости;

использует правовые и административные механизмы привле­чения строительных фирм к взаимодействию в части, например, финансирования последними подготовки документации по пла­нировке территории для последующего проведения аукционов (с компенсацией таких затрат), а также иные механизмы взаи­модействия, в том числе с органами власти субъекта Российской Федерации;

2) строительные фирмы, которые:

равны друг перед другом в части отсутствия преференций и по­кровительства со стороны администрации;

в режиме рыночной конкуренции с другими фирмами участву­ют в строительном бизнесе.

Мотивации субъектов, обеспечивающих предложение для удо­влетворения спроса:

1) представители администрации лишены законом экономиче­ских мотиваций предпринимательского характера, поскольку не могут получать материальные блага за осуществление своих функ­циональных обязанностей¹. Мотивации действий представителей ад­министрации:

моральные и административно-политические;

материальные — в виде премиальных вознаграждений за резуль­таты деятельности;

определяемые наличием механизмов понуждения к действиям и наказания за бездействие;

2) экономические мотивации строительных фирм определяются отсутствием возможности для монополизации деятельности:

если одна из строительных фирм неоправданно повышает цены своей строительной продукции, то она рискует потерять поку­пателей, которые будут покупать квартиры не у этой фирмы, а у тех, которые сохранили экономически оправданный уровень цен. Лишившись своих покупателей, такая строительная фирма будет вынуждена отказаться от завышенных цен и вернуться к первоначальной ситуации: снизить цены до приемлемого уров­ня, определяемого совокупным действием всех строительных фирм (эффект возвращения к средним значениям);

проблема ценового сговора строительных фирм. Гипотетически такая ситуация возможна, но она неустойчива и недолговремен­на по следующим причинам:

ценовой сговор — это попытка увеличить величину дохода не за счет объема деятельности, а за счет увеличения разницы между себестоимостью продукции (которая остается относи­тельно стабильной) и продажной ценой, которая искусствен­но завышается;

завышение дохода — это увеличение нормы прибыли^[105];

в условиях открытого рынка ценовой сговор может быть толь­ко локальным. Локальный сговор — это очевидный сговор, т. е. такой, который легко выявляется службами надзора, контро­лирующими соблюдение законодательства — в данном случае антимонопольного.

Результат:

Цены на квартиры остаются на справедливом с экономической точки зрения уровне: разница между ценой продаж и себестоимо­стью продукции находится в пределах нормы прибыли, опреде­ленной открытым рынком. Монопольное завышение этой разни­цы становится невозможным по причинам, указанным выше.

Увеличивается объем продаж квартир, строительные фирмы получают возрастающий доход от увеличивающегося объема деятельности (а не за счет «дельты» — указанной разницы); раз­вивается строительная отрасль, которая дает импульс для акти­визации местной экономики в целом.

Дополнительно может происходить синергетический эффект регионального масштаба: указанные локальные преимущества ведения строительного бизнеса привлекают новые фирмы и ди­версифицируют их деятельность; возрастающие объемы деятель­ности побуждают к тому, чтобы посредством системы градорегу­лирования расширялись основания для такой деятельности в виде подготовки документов градостроительного проектирования.

Вторая (противоположная первой) ситуация, когда спрос на жилье превышает предложение земельных участков для строительства жилья. Описание ситуации на примере (по аналогии с первой ситуацией).

Платежеспособный спрос на жилье:

у граждан есть потребность и возможность купить 1000 квартир. Этим платежеспособный спрос граждан на данный момент ис­черпывается;

для 1000 квартир нужно 10 многоквартирных домов, каждый на 100 квартир;

для 10 многоквартирных домов нужно 10 земельных участков.

Предложения для удовлетворения спроса:

предлагается 3 земельных участка (из 10 требуемых) для строи­тельства 3 многоквартирных домов (из 10 требуемых), в каждом из которых будет 100 квартир, а во всех трех многоквартирных домах — 300 квартир (из 1000 требуемых). Резервных земельных участков нет по причине того, что они подготавливаются по зая­вительному принципу предварительного согласования мест раз­мещения объектов самими строительными фирмами для своих собственных потребностей; администрация земельные участки «про запас» не подготавливает по причинам, изложенным ниже;

имеется 3 строительные фирмы, каждая из которых строит 1 многоквартирный дом на 100 квартир, все вместе построят 300 квартир (из 1000 требуемых) — треть от того, что требуется, на что имеется платежеспособный спрос.

Субъекты, которые должны обеспечивать предложение:

1) администрация, которая^[106]:

не была лишена возможности получать не контролируемые об­ществом преимущества за предоставление-распределение зе­мельных участков по причине того, что законодательство рассма­триваемого периода не обязывало предоставлять подготовленные земельные участки только на открытых аукционах, победителями которых признавались бы строительные фирмы, предложившие наибольшую цену за земельные участки;

не обеспечивала подготовку необходимого количества земель­ных участков, а также резервных земельных участков «впрок», не подготавливала необходимые документы градостроительного проектирования (генеральный план, правила землепользования и застройки, план реализации генерального плана, документа­цию по планировке территории) по причине того, что: а) такие документы не являлись обязательными в том смысле, что зако­нодательством рассматриваемого периода не устанавливались правовые последствия за отсутствие таких документов; б) безде­ятельность в части подготовки документов градостроительного проектирования оправдывалась законом — допускалась в силу замещения таких «необязательных» документов «актами пред­варительного согласования мест размещения объектов строи­тельства» в соответствии со ст. 30 ЗК РФ;

практикуя процедуры предварительного согласования мест раз­мещения объектов строительства, администрация (ее представи­тели): а) могла не проявлять инициативу в части опережающего планирования и находиться в пассивной позиции ожидания — могла только реагировать на заявки строительных фирм о пре­доставлении земельных участков, которые сами и подготавли­вали за свой счет такие участки для предоставления самим себе; б) могла участвовать в получении выгод от предоставления- распределения земельных участков путем установления на­туральной «доли города» в виде квартир (при отсутствии про­зрачных и публичных процедур их распределения); в) в силу возможности участия в получении выгод от предоставления- распределения земельных участков становилась экономически заинтересованным субъектом распределения земельного ресур­са, субъектом единственным — монопольным;

подталкиваемая законодательством к тому, чтобы стать эконо­мически заинтересованным монопольным субъектом распреде­ления земельного ресурса, с готовностью становилась таковым.

Далее поведение администрации подчинялось объективным экономическим законам, определяющим мотивации монопо­листа: участвовать в получении части выгод посредством не рас­ширения объема деятельности, а получение разницы между се­бестоимостью и монопольной ценой строительной продукции. Чтобы обеспечить такое предрешенное и правовыми нормами, и экономическими законами поведение, необходимо было только одно — поддерживать стабильное превышение спроса над предло­жением, т. е. сдерживать или не проявлять излишней активности в обеспечении дополнительного предложения земельных участков. Законодательство того времени позволяло это и не понуждало де­лать другого — развивать систему правового градорегулирования;

2) строительные фирмы:

количество и суммарные мощности которых не соответствовали потребностям, а для реального увеличения количества фирм и их мощностей отсутствовали необходимые условия, в том числе поле деятельности — готовые для предоставления по конкурент­ным процедурам земельные участки;

которые по объективным экономическим законам не могли быть иными, как только фирмами, использующими ситуацию превы­шения спроса над предложением и возможности получения до­полнительного дохода не за счет увеличения объема деятельности, а за счет получения разницы между себестоимостью и продажной ценой продукции;

которые в силу вовлеченности через администрацию в процесс монопольного распределения недостающего ресурса не были заинтересованы в допуске к этому ресурсу конкурентов — иных фирм, а также в изменении «правил игры» — в переходе от апро­бированных и надежных (гарантирующих результат) процедур предварительного согласования мест размещения объектов строительства к открытым конкурентным процедурам предо­ставления земельных участков.

Мотивации субъектов, обеспечивающих предложение для удо­влетворения спроса:

1) Мотивации представителей администрации в основе своей но­сили материально-экономический характер, определялись моно­польным положением в распределении ресурса, которое произво­дилось по непрозрачным процедурам. Законодательный механизм понуждения к действиям по расширению предложения земельных участков до уровня спроса на них отсутствовал, равно как отсутство­вали механизмы понуждения к целенаправленному формированию системы правового градорегулирования. Процесс в основном разви­вался в прямо противоположном направлении — к утверждению си­стемы выборочных индивидуально-административных действий, от­рицающей правовые механизмы градорегулирования.

⇐ Предыдущая3456789101112Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: