Планировка территории 7 страница

В США практикуется (с некоторыми местными вариациями) следующая градация территориальных зон: 1) жилые зоны, дифференцируемые на четыре основных подтипа территориальных зон: зоны односемейных жилых домов, зоны двухсемейных блокированных домов, зоны многоквартирных домов, зоны высо­коплотной жилой застройки (более 20 квартир на 1 акр, соответственно более 50 квартир на 1 га); 2) зоны коммерческие; 3) зоны производственные; 4) сельско­хозяйственные зоны^[59].

В Германии применяются следующие типы территориальных зон: 1) цен­тральная зона города (ядро - деловой район, каркас ядра); 2) смешанная зона; 3) жилая зона, включающая в себя зону многоэтажной застройки (выше трех этажей), зону многоэтажной блокированной застройки, зону малоэтажных до­мов усадебного типа; 4) производственно-деловая зона; 5) промышленная зона; 6) специальная зона^[60].

При выделении территориальных зон помимо принципа «свобо­ды выбора в установленных границах» используются еще два универ­сальных принципа: принцип непричинения ушерба собственности и принцип защиты слабых от сильных.

Под ущербом обычно понимается широкий спектр разнообразных действий, которые могут привести к уменьшению стоимости недви­жимости. Чтобы этого не произошло, несопоставимые по экологи­ческим и функционально-эксплуатационным характеристикам виды использования недвижимости пространственно отделяются друг от друга путем соответствующей трассировки границ территориальных юн и группировки в их пределах только таких видов деятельности, которые как минимум не затрудняют осуществление других видов.

Принцип защиты слабых от сильных распространяется на виды деятельности, несопоставимые по признакам коммерческой при­быльности. Жилье, например, в сопоставлении с торговыми пред­приятиями и объектами бизнеса рассматривается как «слабый» вид, который «не выживет», если допустить магазины и офисы в чисто жилые территориальные зоны. В то же время «слабые» по прибыль­ности виды деятельности (жилье) допускаются в зонах сосредоточе­ния «сильных» видов (например, в коммерческих зонах)^[61].

В документах градостроительного (правового) зонирования в ка­честве неотъемлемого элемента всегда присутствуют (в форме текста и/или таблиц) регламентации, где каждой выделенной в документе территориальной зоне приписываются виды разрешенного и нераз­решенного использования недвижимости.

Важно, что регламентации относительно видов использования рас­пространяются в равной мере на все земельные участки и иные объек­ты недвижимости, расположенные в пределах соответствующих тер­риториальных зон (за малыми исключениями, которые специально оговариваются). Это означает, что все владельцы объектов недвижимо­сти, расположенных в пределах одной и той же территориальной зоны, обладают равными правами в смысле свободы выбора одного или не­скольких видов использования из более или менее широкого набора видов разрешенного использования этих объектов^[62].

Права использования и изменения недвижимости устанавлива­ются не только относительно видов разрешенного использования, но и относительно физических (пространственных, строительных) па­раметров. Параметры имеют ряд отличительных особенностей. Обо­значим наиболее важные из них:

1. Параметры адресованы (приписываются) земельным участкам, т. е. единицам недвижимой собственности, у которых есть владельцы.

2 Параметры устанавливаются по принципу «ограничений сверху». В условиях действия механизма налогообложения недвижимости, основанного на ее рыночной стоимости, и соревновательности (кон­курентности) в наиболее эффективном экономическом использо­вании недвижимости ее владельцы (большинство из них) стремятся увеличить размеры (параметры) недвижимости до возможных пре­делов, с тем чтобы получать от нее максимальную пользу (доход). С некоторого порога реализация этого естественного (в экономиче­ском смысле) стремления может нанести ущерб собственникам со­пряженных объектов недвижимости и городскому сообществу в це­лом. Поэтому вводятся такие параметры, которые ограничивают это потенциально опасное или «неудобное» для городского сообщества стремление установлением верхних пределов, превосходить которые запрещено^[63]: предельная этажность или высота зданий, предельный процент застройки участков, предельный коэффициент использова­ния земельных участков.

Последний показатель весьма характерен для системы градорегу­лирования в рыночных условиях. Он измеряется как отношение об­щей площади всех построек на земельном участке (существующих и тех, которые могут быть дополнительно построены) к площади участ­ка. Такой показатель (наряду с известными видами разрешенного ис­пользования недвижимости и с учетом места расположения участ­ка) в значительной мере предопределяет потенциальную рыночную стоимость недвижимости и может быть использован вероятными инвесторами-застройщиками при решении вопросов прибыльности и целесообразности осуществления тех или иных строительных про­ектов^[64].

Предельные параметры документов градостроительного (правово­го) зонирования — это, можно сказать, параметры правоустанавлива­ющего типа. В западных системах градорегулирования используются еще два типа параметров: 1) параметры (расчетные показатели) тер­риториального планирования, 2) стандарты-требования строительно- технологического и экологического характера. В терминологии ГрК РФ первый тип параметров соответствует рекомендательным норма­тивам градостроительного проектирования, второй — обязательным для соблюдения техническим регламентам безопасности. Расчетные параметры территориального планирования используются исключи­тельно для разработки подготовительных планов первого уровня, ко­торые учитываются при подготовке документов градостроительного зонирования второго уровня.

Эти расчетные показатели (нормативы градостроительного про­ектирования) адресованы крупным массивам городских территорий и служат для определения потребностей преимущественно в различ­ных общественных (муниципальных) системах и объектах социаль­ного обслуживания и инженерно-технического обеспечения. Их статус большей частью рекомендательный независимо от уровня ад­министративных органов, которые эти показатели-рекомендации разрабатывают и предлагают для использования при составлении до­кументов территориального планирования^[65].

Другой тип параметров — стандарты-требования строительно- технологического и экологического характера имеют статус обя­зательных минимальных требований и подлежат выполнению при производстве всех видов строительных и иных работ, связанных со строительством, монтажом оборудования и т. д. Это стандарты та­кого рода, которые «говорят»: хуже — нельзя, лучше — можно². Сле­дует подчеркнуть, что ни расчетные показатели территориального планирования, ни строительно-технологические и экологические стандарты-требования не являются правоустанавливающими пара­метрами и не включаются непосредственно в документы градострои­тельного зонирования, но учитываются в них. Аналогичное положе­ние установлено и ГрК РФ для применения в России.

РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

Как реализуется право на строительные изменения объектов недви­жимости? Это право принадлежит только правомочным владельцам недвижимости или их доверенным лицам и может быть реализова­но при наличии разрешения на строительство. Однако для некоторых незначительных изменений такие разрешения не требуются.

В Великобритании не требуется, например, разрешения на строительство при расширении или изменении жилого здания (включая строительство гаража), если размеры изменений не превышают 15% объема здания или 70 куб. м (ис­пользуется наибольшая из двух величин). Максимальный объем расширения, производимого без разрешения на строительство, не может превышать 115 куб. м. Также без разрешения на строительство могут производиться такие работы, как возведение ворот, стен, заборов (в установленных пределах), покраска фасадов, возведение сооружений для сельскохозяйственных целей и лесоводства и т. д. Министр окружающей среды обладает правом толкования понятия «развитие- строительство» применительно к конкретным случаям^[66].

В США в некоторых случаях допускается производить изменения недвижимо­сти в объеме, эквивалентном 25% ее рыночной стоимости^[67].

В законодательстве Германии предусмотрено в общей сложности более 34 случаев, когда разрешения на строительство не требуется. Речь идет о строи­тельных изменениях, не связанных с конструктивными преобразованиями; из­менениях внешнего вида построек, если они не расположены в зонах с особыми предписаниями (зоны охраны памятников и исторической среды); сооружениях, не предназначенных для пребывания людей, до 15 куб. м (за исключением гара­жей, мест продажи вещей и продуктов); земляных работах при площади до 30 кв. м, высоте насыпи до 1, 25 м и глубине выемки до 1 м; теплицах и парниках до 4 м высоты при площади менее 20 кв. м; выемках-бассейнах с объемом воды до 100 куб. м; памятниках на кладбищах высотой до 3 м^[68].

Для получения разрешения в местную администрацию передается запрос, к которому прилагаются сведения о строительных намерени­ях, а для крупных или сложных строительных объектов может при­лагаться и проект застройки. По истечении строго фиксированного срока рассмотрения заявки^[69], в течение которого проверяется соот­ветствие строительных намерений регламентациям документа градо­строительного зонирования и требованиям безопасности, предостав­ляется разрешение на строительство (как правило, от имени главы местной администрации — мэра). За предоставление такого разреше­ния может взиматься соответствующий сбор в пользу местного бюд­жета. Владелец недвижимости, не получивший разрешения на строи­тельство, может обратиться в суд.

В Великобритании до 1981 г. разрешения на строительство предоставлялись бесплатно. В настоящее время действует система дифференцированных выплат. Акт местного управления и планирования от 1980 г. уполномочил министра окру­жающей среды предписывать выплаты для большинства типов запросов о разре­шении на строительство. Размеры выплат варьировались в 1987 г. от 66 ф. ст. до 1650 ф. ст. на каждые 0, 1 га земельного участка; для новых зданий - 33 ф. ст. на квартиру (жилую единицу) площадью 40 кв. м, 66 ф. ст. на квартиру площадью 40- 75 кв. м и еще 66 ф. ст. на каждые дополнительные 75 кв. м площади с предельной суммой выплат за разрешение в 3300 ф. ст. ^[70].

Во Франции практикуется косвенный принцип взимания выплат за предостав­ление разрешений на строительство. Частные строители должны участвовать в финансировании общественных сетей и объектов инженерного оборудования го­родской территории посредством выплат местных налогов на обустройство. Это положение закреплено как юридический принцип. Однако способы практическо­го применения этого принципа отличаются разнообразием и сложностью Кроме того, налог введен не во всех коммунах. Местная власть может использовать и другие способы привлечения финансовых средств на указанные цели. Базой на­лога на обустройство является суммарная стоимость существующей и строящей­ся на участке недвижимости. Эта стоимость подлежит переоценке каждый год. Ставка налога - 1%, но совет общины может увеличить ее до 5%. Установленная ставка не может быть изменена ранее 3 лет со дня ее утверждения^[71].

Предоставление разрешений на строительство практикуется поч­ти во всех странах. Но следует со всей определенностью подчер­кнуть, что местная администрация, предоставляя разрешение на строительство, не устанавливает никаких новых прав, которые бы не были уже установлены местным законом, каковым является доку­мент градостроительного (правового) зонирования^[72], утвержденный представительным органом местного самоуправления. Разрешение на строительство только подтверждает наличие соответствия между строительными намерениями владельца недвижимости и регламен- тациями документа градостроительного зонирования при соблюде­нии требований безопасности.

По завершении строительства производится инспекция ново­го объекта опять-таки на предмет соответствия регламентациям до­кумента градостроительного зонирования и требованиям безопас­ности^[73]. Если владельцем недвижимости или его доверенным лицом (подрядчиком) это соответствие не было обеспечено, то применяют­ся штрафные санкции^[74].

Требования безопасности также заведомо известны всем лицам (под­рядчикам), производящим строительные работы, поскольку эти требования всегда существуют в форме опубликованных и общедоступных материалов (в США, например, в форме строительных кодексов). Произвольно трактовать требования безопасности не допускается. Если подрядчик считает, что ему предписывается выполнить требования, не содержащиеся в строительном кодексе соответствующего штата или города, то он может обратиться в суд (Hageman J. M. Contractor's Guide to the Building Code. P. 18).

ИНФОРМАЦИЯ О ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИИ

Можно ли получить информацию о каком-либо конкретном зе­мельном участке, например о том, что на нем разрешено строить? Если какого-либо владельца не устраивают регламентации примени­тельно к принадлежащей ему недвижимости, могут ли эти регламен­тации быть изменены по его инициативе?

Информация, содержащаяся в утвержденном местном докумен­те градостроительного зонирования, является открытой и доступной для всех частных лиц, даже тех, кто не владеет недвижимостью, но хотел бы ее приобрести, предварительно выбрав подходящий земель­ный участок^[75]. Информацию также можно получить, запросив ее не­посредственно у местной администрации^[76]. Кроме того, закон пред­писывает публиковать в местной печати все изменения документов градостроительного зонирования, которые могут быть произведены только по результатам публичных слушаний при участии заинтере­сованных сторон. Сам документ градостроительного зонирования вступает в силу в день публикации решения представительного орга­на местного самоуправления об утверждении этого документа.

Владелец, желающий изменить регламентации документа градо­строительного зонирования применительно к принадлежащей ему недвижимости, может предоставить в местную администрацию соот­ветствующее ходатайство с обоснованием необходимости таких из­менений. Если ходатайство будет признано обоснованным, а пред­лагаемые изменения не затронут интересов соседей и не нанесут им ущерба, то такие изменения могут быть произведены².

 

УЧАСТИЕ ГРАЖДАН В ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИИ

 

Могут ли частные лица, общественность участвовать в установле­нии регламентаций зонирования по использованию и изменению не­движимости?

Положения об участии общественности и частных лиц в процессе градорегулирования носят своего рода «инфраструктурный» характер, т. е. представлены практически во всех разделах законодательства раз­витых зарубежных стран. Тема участия обычно раскрывается с двух по­зиций: 1) формы (косвенная, прямая), 2) стадии (стадия подготовки, стадия согласования и стадия реализации документов зонирования).

Косвенное участие осуществляется через выборных представи­телей общественности в местных органах законодательной и испол­нительной власти. Несмотря на косвенный характер такого участия, его проявления вполне реальны. Во-первых, существует прямая зави­симость политической судь(3ы местных лидеров от их способности и умения отстаивать интересы городского сообщества перед вышесто­ящими органами власти, с одной стороны, и поддерживать приемле­мый баланс интересов (в том числе имущественных) внутри местного сообщества - с другой. Во-вторых, органам местного самоуправле­ния принадлежит приоритетное право на проведение самостоятель­ной градостроительной политики. В-третьих, имеется особый меха­низм распределения полномочий и функций внутри самих органов местного самоуправления, при котором администрация выполняет решения, относящиеся к вопросам регулирования отношений соб­ственности, утвержденные представительной (выборной) властью.

Прямое участие общественности и частных лиц в градорегулирова­нии происходит как до, так и после принятия соответствующих офи­циальных решений, а также в виде общественных инициатив (т. е. по­мимо официальных решений). Здесь следует упомянуть три момента: 1) необходимость учета мнений ассоциаций граждан и частных лиц в процессе подготовки и принятия решений (высшей формой выраже­ния этих мнений являются референдумы по общим и частным вопро­сам местной градостроительной политики); 2) возможность апелляции по поводу уже состоявшихся решений; 3) возможность осуществления общественных градостроительных акций, например в форме программ реконструкции главных улиц, поддержания местного исторического наследия, своеобразия городского облика и т. д. ^[77].

Городская администрация и специалисты-планировщики заинте­ресованы получить общественное одобрение на ранних стадиях под­готовки решений, с тем чтобы в последующем избежать продолжи­тельных и дорогостоящих корректировок, тем более что без такого одобрения трудно рассчитывать на утверждение этих документов. Вот почему широко распространена практика проведения соответ­ствующих разноплановых исследований до и в процессе подготовки документов градостроительного зонирования^[78].

Стадия обсуждения подготовленного проекта документа градо­строительного зонирования начинается обычно со дня официально­го оповещения о завершении работ. Все общественные организации и частные лица, желающие участвовать в обсуждении подготовлен­ного проекта документа, могут это сделать путем внесения предло­жений о поправках и изменениях. Законодательно закреплена необ­ходимость публикации основных положений документа в местной печати. Предписывается создавать специальные комиссии по сбору и анализу поступающих предложений и претензий и давать на них ар­гументированные заключения. Процесс обсуждения и утверждения проекта документа связан с публичными слушаниями в местном го­родском совете.

Общественность и частные лица имеют возможность воздейство­вать на ситуацию в сфере недвижимости и после утверждения доку­мента градостроительного зонирования. Это воздействие может при­нимать разнообразные формы. Основные среди них: инициирование корректировки документа; участие в референдумах по спорным во­просам местного развития; апелляции в суд по поводу регламента­ций, неправомерно ущемляющих права собственников на эффектив­ное использование принадлежащей им недвижимости, и т. д.

Администрация обеспечивает социально значимую и необходи­мую функцию — отлаженное действие правовых механизмов, кото­рые приобрели форму подготовки и реализации документов градо­строительного зонирования.

 

 

СОДЕЙСТВИЕ МЕСТНОМУ ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИИ) СО СТОРОНЫ ГОСУДАРСТВА

 

Все, что описано в разделе «Законодательство о градорегулиро­вании за рубежом», относится к «каждодневному» рутинному градо­строительному праву, которое осуществляется почти исключительно на местном уровне. В развитых зарубежных странах градоустройство и градорегулирование не являются функциями центральной власти, государства. Города обладают значительной степенью самостоятель­ности и свободы как в сфере осуществления своей собственной гра­достроительной политики, так и в сфере экономической деятель­ности^[79]. При этом государство берет на себя обязательство путем гонкой «прилаженной» к конкретному месту налоговой и кредитно- финансовой политики создать (при взаимодействии с муниципали­тетами) такие выгодные для потенциальных инвесторов условия, при которых на одну единицу государственных вложений можно было бы привлечь 5—7, а иногда и более единиц частных инвестиций^[80]. И это приносит успех. Подобная государственная градостроительная поли­тика ныне проводится почти во всех развитых странах^[81].

 

МЕТАМОРФОЗЫ ЗОНИРОВАНИЯ. ТРИ ТИПА СИСТЕМ ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЯ

 

Градостроительное право возникает и формируется на пересеченни разнонаправленных интересов. Его исходное (и одновременно итоговое) назначение состоит в том, чтобы вырабатывать, развивать и корректировать сообразно меняющимся условиям, а также наци­ональным, региональным, местным и локальным ценностным уста­новкам правовые механизмы взаимосогласования и поддержания ба­ланса этих интересов. Такие установки ориентируют и настраивают на поиск той области действительности, которую можно назвать эти­ческой реальностью. Однако нет гарантий нахождения этой области. Практика реализации правовых механизмов градорегулирования (несмотря на их видимое совершенство и изощренность) показывает возможность сбоев, чреватых выходом из однажды найденной обла­сти этической реальности. Полярные проявления таких сбоев — так называемые перезонирование и незонирование.

Перезонирование. Существует опасность (которая иногда превра­щается в реальность) перерождения «пакета прав» в «точку» целевого назначения, когда в результате либо несправедливого зонирования, либо многочисленных изменений плана зонирования владельцам на­чинают предписывать использовать их недвижимость однозначным образом, без права выбора конкурентноспособных видов использо­вания. Тем самым подрывается основополагающий принцип зониро­вания, ориентирующий на максимально эффективное использование недвижимости в рамках установленных ограничений¹. Использова­ние «жестких» схем зонирования может приводить к развитию край­них форм социально-пространственной сегрегации городского на­селения^[82]. Зонирование может стать сильным орудием «социального выталкивания», когда оно подразделяет территорию на крупные участки и поддерживает их предельно высокую цену, тем самым вы­тесняя средне- и низкооплачиваемые группы населения из района^[83]. Например, в городе Вестчестере (входящем в Нью-Йоркский метро- политенский ареал) 90% участков для односемейных домов имеют не менее 4 акров, а в одноименном графстве 80% территории разбито на участки размером 1—4 акра. Подавляющая часть населения не может позволить себе жить в большинстве таких элитарных графств^[84].

Незонирование. Зонирование — это ограничение. В условиях сво­бодной экономики иногда может возникать соблазн освободиться от ограничений, особенно когда зонирование перерождается в перезо­нирование. Соблазн этот мотивирован конкуренцией между города­ми, когда какой-то город, «освободившись» от зонирования, пред­полагает получить инвестиционные преимущества. Однако «за все нужно платить». Преимущества в инвестиционной сфере могут обер­нуться недостатками в сфере экологии и социального обеспечения

Характерен в этом отношении пример Хьюстона. Это практически един­ственный и в этом отношении уникальный крупный город США, где до сих пор не введено зонирование в качестве местного градоустроительного закона. Такое положение имеет свои преимущества с точки зрения одних интересов и недо­статки с точки зрения других. С одной стороны, отсутствие жестких ограничений на использование земли стало ощутимым импульсом строительного и экономи­ческого развития города, с другой - здесь заметно отстает сфера социального обслуживания средне- и низкооплачиваемых слоев населения. По мнению самих американских исследователей, пример Хьюстона наглядно демонстрирует, что неограниченное развитие капиталистического типа противоречит устремлениям к высокачественной жизни в современном городе^[85].

Отсутствие зональных ограничений сделало город привлекательным для со­оружения многочисленных промышленных и деловых объектов. После окончания Второй мировой войны в Хьюстоне построено больше крупных объектов, чем во многих других городах США. Суммарная площадь офисов с конца 1940-х гг. по настоящее время увеличилась более чем в 20 раз - с 6, 9 млн кв. футов в 1949 г. до 163, 5 млн кв. футов в 1986 г.

Наряду с повышенной экономической активностью в Хьюстоне заметны при­знаки социальной напряженности. Вот некоторые факты. Метрополитенский рай­он Хьюстона является одним из самых неблагополучных по уровню онкологиче­ских заболеваний в стране: 47 смертей на 100 тыс. населения ежегодно против 22 смертей по общенациональному показателю. На начало 1980-х гг. Хьюстон был наиболее опасным городом по уровню смертности от дорожно-транспортных происшествий: 23 смерти на 100 тыс. жителей в год - в два раза выше, чем в Де­тройте (12, 7), и более чем в два раза выше, чем в Нью-Йорке (9) и Филадельфии (7, 5). В 1979 г., на пике развития Хьюстона, почти 200 тыс., или 13%, горожан находились ниже национального уровня бедности. Являясь четвертым городом США по численности населения, Хьюстон занял только 15-е место по количеству социального жилья.

В 1977 г. Хьюстон находился на 140-м месте среди американских городов по площади парковых территорий: 4, 9 акра на 1000 жителей. Сопоставимые с ним города американского юга Феникс и Даллас имеют 34 и 27 акров на 1000 жите­лей соответственно. Муниципальных служащих в Хьюстоне (8, 7 на 1000 жителей) существенно меньше, чем в Атланте и Денвере (17 и 19 соответственно). Суммы, выделяемые на планировочные работы в Хьюстоне в расчете на одного жителя, меньше, чем в Далласе и Остине, соответственно в 5 и 9 раз^[86].

Указанные метаморфозы зонирования не являются нормой. Это, безусловно, отклонения. В практике и дальше неизбежно будут появ­ляться частные случаи отклонений от эволюционного развития. Од­нако механизм правового градорегулирования достаточно надежен и вряд ли позволит маятнику эволюции резко вырваться из области этической реальности и двинуться в запредельные области тотально­го равенства или хаоса всеобщего экономического произвола.

Как было показано ранее, этическая реальность поддерживается балансом общественных и частных интересов. На шкале эволюци­онного развития отмечены три вида возможных соотношений этих интересов: 1) доминирование частного интереса, 2) равновесный ба­ланс общественных и частных интересов, 3) доминирование государ­ственного интереса. Этим видам соотношений интересов соответ­ствуют три типа систем градорегулирования:

система, при которой отсутствует законодательство о градостро­ительной деятельности, когда характер и объемы изменений недви­жимости определяются самими владельцами с минимальным кон­тролем со стороны местных общественных органов и государства;

система «классического» законодательства о градостроительной деятельности в развитых зарубежных странах, которая характеризует­ся одновременным наличием двух компонентов — территориально­го планирования и зонирования. Последнее обеспечивает права ис­пользования и изменения недвижимости и построено по принципу предоставления свободы в некоторых рамках;

система «классического» градостроительства социалистическо­го типа, действовавшая в прежних социалистических странах. Эта си­стема характеризуется и отсутствием законодательства, и отсутствием документов, содержащих юридические гарантии возможного изме­нения назначения недвижимости, наличием громоздкой «разреши­тельной машины» бюрократическо-чиновничьего толка, существую­щей и действующей благодаря отсутствию указанных документов, а также диктатом однозначного «целевого назначения», предписываю­щего только один неизменный вид использования недвижимости.

О содержании и сложностях перехода от системы третьего, социа­листического типа к системе градорегулирования второго, рыночно­го типа пойдет речь в следующем разделе.

 

ЭТАПЫ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА 0 ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ

 

При рассмотрении темы 1 были обоснованы три необходимых условия, одновременное наличие которых определяет возможность возникновения правового градорегулирования как особого юриди­ческого института и возможность начать процесс его применения на практике. Напомним эти три условия:

наличие рыночных отношений, рынка недвижимости;

наличие базовых законодательных актов, которые закрепляют первое условие и утверждают принципы градостроительного зони­рования — установления ограничений использования недвижимости посредством зонального подхода к определению градостроительных регламентов;

наличие документов градостроительного зонирования — пра­вил землепользования и застройки.

Следует обратить внимание на то, что номинальное наличие базо­вых законодательных актов о градостроительной деятельности не яв­ляется автоматическим свидетельством наличия института правово­го градорегулирования, наличия условий для его возникновения. Для возникновения института градорегулирования помимо законов нуж­ны действия по созданию документов градостроительного зонирова­ния. Нет таких документов — значит, нет правового градорегулирова­ния, значит, правовое градорегулирование замещено квазиправовыми институтами, эрзац-схемами. Это наглядно видно из приведенной ниже таблицы, где зафиксированы этапы развития законодательства о градостроительной деятельности в России. Более полная информа­ция о каждом этапе развития законодательства о градостроительной деятельности в России представлена в книге «Градорегулирование. Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости» (разд. 5. 2).

Таблица 4. 1

Этапы	Характеристика этапов с позиции наличия минимально необходимых условий для возникновения института правового градорегулирования
	Наличие рынка не­движимо­сти	Наличие базовых законов о градорегулировании			Наличие местных документов градо- стротрои- тельного зонирования (П33 - Пра­вила земле­пользования и застройки)
		Базо­вый закон	Нормы о зональном установлении градострои­тельных регла­ментов	Нормы о право­вых последстви­ях, наступающих при отсутствии документов гра­достроительного зонирования
	"    2				,............................
Первый этап: с XIX в. до 1917г.
Второй этап: 1917-1992 гг. - со­циалистический период отечественной истории. 1992 г. - год принятия ФЗ «Об основах градо­строительства в Россий­ской Федерации»
Третий этап: 1992- 1998 гг. - период дей­ствия ФЗ «Об основах градостроительства в Российской Федерации» вплоть до принятия Градостроительного кодекса РФ 07. 05. 98					паз Великого Новгорода i
Четвертый этап: 1998-2001 гг. - период действия Градострои­тельного кодекса РФ от 07. 05. 98 вплоть до при­нятия ЗК РФ (25. 10. 01)					ПЗЗ для менее чем 10 городов
Пятый этап: 2001- 2004 гг. - период действия Градострои­тельного кодекса РФ от 07. 05. 98 и ЗК РФ вплоть до принятия ГрК РФ					ПЗЗ для более чем 10 городов
Шестой этап: 2004 г. по настоящее время (2007 г. ) - период дей­ствия ГрК РФ					ПЗЗ для 30-40 го­родов

Характеристики этапов развития законодательства

⇐ Предыдущая234567891011Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: