Планировка территории 9 страница

2) В силу особенностей практиковавшихся процедур предоставле­ния земельных участков строительные фирмы по необходимости ста­новились агентами и партнерами администрации по строительному бизнесу в отношении разделения долей участия в монопольной при­были. В условиях существенного превышения спроса над предложени­ем преобладающей компонентой экономических мотиваций для таких фирм неизбежно становится использование разницы между себестои­мостью и продажной стоимостью жилья в ущерб увеличению объема деятельности, при том что пределы повышения указанной разницы не устанавливались конкурентами из-за их отсутствия или недостатка.

Результат:

Продажные цены на квартиры не являются в подлинном смысле предметом регулирования конкурентного рынка, в этих ценах всегда присутствует монопольная рента, а в монопольной рен­те — доля ренты административной.

Увеличение объема продаж квартир регулируется не мотиваци­ей приближения объема предложения к объему спроса, а прежде всего мотивацией сохранения монопольной ренты.

Продажные цены на квартиры остаются неоправданно высокими с точки зрения экономики нормального конкурентного рынка, но с точки зрения экономики монопольного рынка они объяснимы и «оправданны», даже неизбежны, поскольку потребитель «должен» оплачивать услуги и требования монополистов. Другое дело, что эти услуги и требования не являются обязательными в иной систе­ме, но тогда это вопрос изменения действующей системы — пере­хода от антисистемы к системе правового градорегулирования.

Представленный анализ дает возможность подвести некото­рые итоги относительно неизбежности утверждения монополиз­ма в предоставлении-распределении земельных участков в России на этапе перехода к подлинным рыночным отношениям и к систе­ме правового градорегулирования. Возник и до сих пор не преодо­лен феномен «ловушки» или «порочного круга». На этапе перехода к рыночной экономике надо было «запускать» процесс. Для этого тре­бовались технологии. На начальный момент не было и не могло быть иной технологии, кроме технологии процедур предварительного со­гласования мест размещения объектов строительства. Технологии, предлагаемые системой правового градорегулирования, - это не те технологии, которые «имеются под рукой». Поэтому процесс пошел но линии наименьшего сопротивления. И попал в ловушку, неизбеж­ные последствия нахождения в которой описаны выше.

     5. 3 СПЕЦИФИКА ПЕРЕХОДНОГО ПЕРИОДА В РАСПРЕДЕЛЕНИИ ФУНКЦИЙ И СРЕДСТВ МЕЖДУ РЕГИОНАМИ И МУНИЦИПАЛИТЕТАМИ

Имеется выраженная специфика переходного периода в части со­отношения выполняемых в системе градорегулирования функций и необходимых для их выполнения средств, распределяемых между го­сударственной властью уровня регионов, с одной стороны, и органа­ми местного самоуправления — с другой.

Применительно к системе регулирования как таковой переход­ный период — это попытка возвращения из периферии смыслов к центру смыслов, от практики применения замещений и квазиспосо- Сюв к практике истинных способов регулирования¹. Переходный пе­риод опасен тем, что применение замещений и квазиспособов соз- 1лет привыкание, а привыкание отодвигает в сферу забвения само направление движения и его цель, делает состояние переходности вечно длящимся.

Объективно возникает (в соответствии с волей или вопреки воле реформирующего сознания) временной ряд вех-целей переходно­го периода — периода возвращения к упраздненному или утраченно­му. Первыми во временном ряду переходного периода стоят легко- достижимые вехи-цели, а последними — те, что требуют серьезной институциональной подготовки и усилий. Например, в силу про­стоты создания на первом месте стоит налогово-бюджетная систе­ма, опирающаяся на налогообложение объемов деятельности, кото­рые относительно легко определяются. Из-за наибольшей сложности создания на последнем месте стоит институционализация рынка не­движимости, включая переход к налогово-бюджетной системе, опи­рающейся на налогообложение не объемов деятельности, а недви­жимости в соответствии с ее рыночной стоимостью. Именно такая временная последовательность неизбежна, но она таит в себе пробле- мы и ловушки, суть которых в следующем:

а) в соответствии с общими принципами налогообложения нало­ги на деятельность хозяйствующих субъектов (налоги на добавлен­ную стоимость, прибыль и др. ) закрепляются за верхними уровнями бюджетной системы;

б) в этих условиях процесс институционализации рынка недвижи­мости на местах либо вообще выпадает из поля зрения государства и муниципалитетов, либо недофинансируется и постепенно затухает, что приводит к атрофии возможностей муниципалитетов, например, в части градорегулирования;

в) атрофия возможностей муниципалитетов в отношении подлин­ных схем регулирования приводит к замещениям, утверждению ква­зисхем, которые начинают развиваться с возрастающей силой и без остатка вытесняют последние импульсы движения к подлинным схе­мам правового регулирования. Примером таких эрзац-схем являют­ся процедуры предварительного согласования мест размещения объ­ектов строительства, которые вытесняют действия по утверждению схем правового градорегулирования¹;

г)  очевидное ослабление органов местного самоуправления при­водит к осознанию необходимости возместить, преодолеть эту сла­бость. Для этого есть только два способа.

Способ первый: вдохнуть новые силы в систему муниципально­го управления. Такое возможно лишь в том случае, если муници­палитеты получат реальные финансовые источники для развития. Такие источники появятся лишь тогда, когда будет создана налогово- бюджетная система, ориентированная на введение местного налога на недвижимость. Введение такого налога затягивается на годы и бло­кируется по ряду причин: по причинам законодательного и админи­стративного характера, связанным с нерешенностью вопросов обе­спечения функционирования системы кадастрового учета объектов недвижимости; по причинам политическим, связанным с нежелани­ем разблокировать процессы приватизации земельных участков под приватизированными предприятиями и процессы перехода прав на земельные участки к собственникам квартир в многоквартирных до­мах. Этот способ продолжает оставаться главным в содержательном отношении, но таким же гипотетическим и постоянно отодвигаемым «на потом», как многие годы ранее, в начале переходного периода.

Способ второй: на место органов местного самоуправления поста­вить более сильных игроков в лице государственной власти регионов. Такая позиция не может быть главной в содержательном отношении: с точки зрения перспективы ей не на что опираться в будущем. Но зато она уже сейчас (не гипотетически, а реально) обеспечена в фи- маисовом отношении. Ее наглядным проявлением являются зако­нодательные новшества относительно предоставления возможности региональной власти распоряжаться земельными участками в столи­цах регионов¹.

Круг замыкается: первоначально неизбежно возникший дисба­ланс в сторону государства (вышестоящего уровня власти) в ущерб возможностям более активного развития органов местного самоу­правления еще более усиливается.

Замыкание смыслового круга может быть охарактеризовано как институциональная ловушка, тупик или системный кризис. Глав­ная специфическая особенность переходного периода и главная его опасность состоит не только в том, что он может быть увековечен, но и в том, что его затягивание будет означать поворот развития собы­тий вспять, прочь от рынка недвижимости, будет означать утвержде­ние антиреформирования.

     5. 4 ПРОБЛЕМА ВОЗНИКНОВЕНИЯ АДМИНИСТРАТИВНЫХ И ЭКОНОМИЧЕСКИХ СУБЪЕКТОВ - ИНИЦИАТОРОВ ПЕРЕХОДА К СИСТЕМЕ ПРАВОВОГО ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЯ

Очевидно, что из ловушки, описанной выше, давно уже надо вы­ходить, а порочный круг разрывать. Так, федеральным законодатель­ством введены нормы о наступлении по истечении определенного срока правовых последствий в случае отсутствия документов градо­строительного проектирования (Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»), а также нормы об обязательности проведения открытых аукционов по предоставлению земельных участков для жилищного строительства и об упразднении в этой части предоставления земельных участков по процедурам предварительного согласования мест размещения объек­тов строительства (Федеральный закон «О введении в действие Зе­мельного кодекса Российской Федерации»).

Движение к рынку недвижимости, обеспеченному необходимой инфраструктурой, включая движение к системе правового градорегу- шрования, может происходить активно, если у этого движения есть свой «мотор». Именно здесь возникают проблемы. Одного знания и понимания необходимости движения недостаточно. Для того что- оы движение побуждалось многими субъектами, следует осознавать,

•См. [1] (разд. 6. 1).

что оно приносит реальную пользу. Подлинным мотором могут быть только экономические мотивации субъектов, заинтересованных в получении реальной пользы от становления рынка недвижимости вообще и системы правового градорегулирования в частности. Одна­ко у экономических мотиваций переходного периода «короткое ды­хание», тогда как система правового градорегулирования — это, на­против, «дыхание длинное». Одно не согласуется с другим.

Что представляют собой административные и экономические субъ­екты градостроительной деятельности переходного периода на его на­чальном и последующих этапах? Это: а) администрации; б) строитель­ные фирмы; в) владельцы нежилой приносящей доход недвижимости; г) собственники квартир, а также лица, желающие купить квартиру.

Экономические мотивации этих субъектов: а) ограничены коротким периодом времени^[107]; б) определяются главным образом стремлением в возможно краткие сроки «получить свою дельту» или «долю города»^[108]; в) базируются на непрозрачной антисистеме натуральных поборов^[109].

Предшествующая практика неизбежно была укоренена в техноло­гии градорегулирования, которая не была ориентирована на рыноч­ные отношения и по инерции продолжала использоваться в условиях восстановления рынка недвижимости. Как приверженность к анти­системным действиям, так и отторжение системы правового градоре­гулирования были неизбежны. Логика развития событий на переход­ном этапе такова:

• Первоначальное утверждение индивидуально-выборочных ре­шений по усмотрению заинтересованных и уполномоченных лиц, что было неизбежно^[110] (см. [1], разд. 6. 1).

Индивидуально-выборочные решения — это неопределенность, административные барьеры, повышенные риски, сопровожда­ющие выполнение проектов.

Риски — это потеря времени и дополнительные затраты.

Логика экономики заставляет перекрывать дополнительные ри­ски и связанные с ними дополнительные затраты дополнитель­ными доходами, которые обеспечиваются одновременно и за­вышенной нормой прибыли, и завышенной ценой продаваемой строительной продукции.

Завышенная норма прибыли не может выдерживаться беско­нечно, наступает момент, когда она начинает снижаться.

Возникает ситуация, когда уровень рисков продолжает оставать­ся высоким по причине сохранения высоких административных барьеров — утверждения антисистемы и отторжения системных действий, а прибыльность проектов достигает уровня, сопоста­вимого с прибыльностью проектов, реализуемых там, где сте­пень рисков и административных барьеров существенно ниже.

В силу экономических законов (согласно которым при прочих равных условиях — равной прибыльности проектов инвестиции будут направляться туда, где меньше рисков) с неизбежностью происходит «инвестиционная стагнация» там, где отторгалась и не создавалась правовая система градорегулирования.

Очевидно, что высокие риски — это следствие высоких админи­стративных барьеров, которые, в свою очередь, являются следстви­ем неразвитости системы градорегулирования. Таким образом, на на­чальном и последующих этапах переходного периода экономические мотивации и позиции «основных игроков» (администраций, строи- I ельных фирм), от которых в наибольшей степени зависит продвиже- н ие правовой системы градорегулирования, были скорее против этой системы, чем за нее.

Специфика переходного периода состоит в том, что растянут во времени процесс возникновения правообладателей недвижимости, которые постепенно начинают осознавать свои права и интересы сначала как интересы защиты принадлежащей им недвижимости от возможного снижения ее стоимости в результате градостроительной 1еятельности других субъектов (например, от «уплотнительной за­стройки»), а затем — как более широкие интересы участия наряду с администрацией в деятельности по градорегулированию. Широкие слои субъектов, осознаюших свои права правообладателей недви­жимости, еще не сформировались и не стали «мотором», подталки­вающим деятельность местных администраций к созданию право­вой системы градорегулирования. В этом состоит отличие ситуации переходного периода в России от ситуации, сложившейся в период активного введения градостроительного зонирования в развитых за­рубежных странах с рыночной экономикой, когда именно правооб­ладатели недвижимости стали «мотором» этого процесса, поскольку именно они были кровно заинтересованы в его результатах^[111].

В справочных метериалах к теме 6 содержится таблица, отражаю­щая логику обобщенной оценки позиций различных субъектов в от­ношении необходимости и степени срочности введения в России си­стемы правового градорегулирования.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

Опишите систему градорегулирования переходного периода. Чем она отличается от системы правового градорегулирования?

Как переходный период отразился на распределении земельных участков для строительства?

В чем специфика переходного периода в части соотношения выполняемых в системе градорегулирования функций и необходи­мых для этого средств, распределяемых между государственной вла­стью уровня регионов, с одной стороны, и органами местного само­управления — с другой?

Что представляют собой административные и экономические субъекты градостроительной деятельности переходного периода на начальном и последующих этапах?

ЛИТЕРАТУРА

Градорегулирование. Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости [1].

ТЕМА 6

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ

Градостроительное проектирование включает в себя действия по подготовке четырех видов документов:

документов территориального планирования (схем территори­ального планирования Российской Федерации, субъектов Рос­сийской Федерации, муниципальных районов, генеральных планов городских округов, генеральных планов поселений);

планов реализации документов территориального планирования;

правил землепользования и застройки;

документации по планировке территории (проектов планиров­ки территории, проектов межевания территории, включая гра­достроительные планы земельных участков в составе проектов межевания территории).

     6. 1 ЛОГИЧЕСКАЯ МОДЕЛЬ ТЕХНОЛОГИИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ

Планирование — это моделирование будущего, формирование об­раза будущего. Стоит только спросить, как формируется образ бу­дущего применительно к городу, и мы немедленно попадаем в об­ласть технологии градостроительного проектирования. Невозможно планировать развитие города, не обладая технологией и не исполь- *уя технологию градостроительного проектирования. Примени­тельно к городу планирование — это всегда процесс планирования- проектирования.

Адекватная технология градостроительного проектирования не может быть выдумана. Она предопределена закономерностями су- шествования объекта (формы-функции), в отношении которо­го осуществляется планирование-проектирование. Если же техно­логия «живет сама по себе», то это знак происшедших в сознании технологов-проектировщиков деформаций, которые неизбежно бу­дут деформировать и город¹.

ПРИНЦИПЫ ТЕХНОЛОГИИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ.

ДВА ТИПА ОБЪЕКТОВ И ЯЧЕИСТО-СЕТЕВАЯ НЕРАВНОМЕРНАЯ СТРУКТУРА ГОРОДА

Технология градостроительного проектирования «вырастает» из закономерностей функционирования объектов, в отношении кото­рых такое проектирование осуществляется.

Земельный участок — это первичное образование, которое сочета­ет в себе «внутреннее» и «внешнее»^[112]. «Внешнее» — это потребность во внешних связях - технических (дороги, инженерные ресурсы) и со­циальных (общение, воспитание, образование, рекреация). Потреб­ность во внешних связях - это одновременно и заказ на обеспече­ние наличия, создание таких связей. Суммирование индивидуальных заказов со стороны правообладателей множества земельных участ­ков — это совокупный заказ общества на функционирование и раз­витие технической и социальной инфраструктуры города. Возникает технологическая задача: как, опираясь на какую модель, каким рас­четным способом определить величину и структуру совокупного за­каза на техническую и социальную инфраструктуру, с одной стороны, и каким должен быть ответ на этот заказ в виде дифференцированных показателей мощности, вместимости, пропускной способности тех­нической и социальной инфраструктуры города — с другой?

Решение этой технологической задачи должно опираться на два принципа, отражающих особенности объекта — города, в отношении которого осуществляется планирование-проектирование: принцип разделения всей совокупности объектов на две группы — локализо­ванные и принцип объединения всей совокупности объектов посред­ством модели ячеисто-сетевой неравномерной структуры города.

Разделение всей совокупности объектов на две группы - локализованные и

сетевые

Неизбежность этого принципа объясняется следующим:

1. Есть объекты, которые «живут для себя», которые порождают потребности и транслируют их вовне, с тем чтобы получать извне в ответ на запрос ресурсы и услуги и потреблять их, пользоваться ими. )то жилые дома, производственные и иные объекты. Такие объекты можно назвать несетевыми локализованными объектами

2. Есть объекты, которые «живут для других», которые созданы и функционируют в ответ на запрошенные локализованными объекта- ми потребности, предоставляя им инженерно-технические ресурсы (воду, газ, электричество), возможность пользоваться услугами связи (дорожной, телефонной), рекреации. Эти объекты можно назвать се­тевыми. Они разделяются на две подгруппы:

а) линейно-сетевые объекты — дороги и улицы (улично-дорожная сеть), инженерные сети (водопроводные, канализационные, газовые, электрические);

б) сетевые локализованные объекты. Это:

объекты, генерирующие (производящие) и аккумулирующие (собирающие) ресурсы, продукты жизнедеятельности, распре­деляющие их по линейно-сетевым объектам для доставки по­требителям либо для утилизации (уничтожения, переработки). Эти объекты вместе с линейно-сетевыми объектами образуют техническую инфраструктуру города;

объекты, предназначенные для предоставления услуг социаль­ного характера: детские сады, школы, поликлиники, больницы, места рекреации. Совокупность таких объектов — это сеть объ­ектов социальной инфраструктуры города.

Объединение всей совокупности объектов посредством модели ячеисто-сетевой неравномерной структуры города

Неизбежность этого принципа объясняется следующим:

Сетевые объекты обслуживают не единичные локализованные объекты, а их совокупности. Само существование сетевых объектов обусловлено наличием совокупностей земельных участков несетевых локализованных объектов.

Совокупности земельных участков «упакованы» в ячейках — цементах планировочной структуры разного пространственного масштаба, от меньшего к большему: квартал (совокупность земель­ных участков) — район (совокупность кварталов) — планировочный район (совокупность районов) — город (совокупность планировоч- иых районов).

Иерархия и размерность ячеек подчиняются закономерностям центрированной структуры города, фундаментальная характеристи­ка которой — неравномерность, упорядоченная особым образом^[113].

Иерархия и размерность ячеек согласуются с иерархией и раз­мерностью сетей (каналов инженерного обеспечения). Такая согла­сованность — это ячеисто-сетевая структура города.

Иерархия и размерность сетей (каналов инженерного обеспе­чения) - это каркас по образу ветвящегося дерева, это модель де­рева. Такая модель является операциональной методологической моделью выполнения расчетов — определения баланса «потребности- ресурсы»^[114].

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ В ЧАСТИ ТЕХНОЛОГИИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ БАЛАНСА «ПОТРЕБНОСТИ-РЕСУРСЫ»

Рассмотрим логику ответа на поставленный выше вопрос как — как, опираясь на какую модель, каким расчетным способом опреде­лить величину и структуру совокупного заказа на техническую и со­циальную инфраструктуру, с одной стороны, и каким должен быть ответ на этот заказ в виде дифференцированных показателей мощно­сти, вместимости, пропускной способности технической и социаль­ной инфраструктуры города — с другой? Применительно к техниче­ской инфраструктуре ответ складывается из нескольких положений:

1. Заказ на техническое обеспечение (в виде обеспечения транс­портных связей, поставки инженерных ресурсов - воды, газа, элек­тричества и т. д. ) формируется как сумма заказов:

заказ № 1 — заказ со стороны элемента планировочной струк­туры первого уровня (квартала) как сумма заказов со стороны совокупности земельных участков, расположенных в пределах квартала^[115];

заказ № 2 — заказ со стороны элемента планировочной структу­ры второго уровня (района) как сумма заказов № 1 со стороны совокупности кварталов, расположенных в пределах района;

заказ № 3 — заказ со стороны элемента планировочной структу­ры третьего уровня (планировочного района) как сумма заказов № 2 со стороны совокупности районов, расположенных в пре­делах планировочного района;

• заказ № 4 — заказ со стороны города в целом как сумма заказов № 3 со стороны совокупности планировочных районов, распо­ложенных в пределах города.

Важно отметить, что заказ на техническое обеспечение формиру­ют ячейки планировочной структуры различной величины — кварта­лы, микрорайоны, районы^[116].

Ответ на заказ осуществляется посредством линейно-сетевых объектов технического обеспечения. Есть две разновидности таких объектов^[117]: 1) сети как совокупности линейных объектов (улично- дорожная сеть, сети инженерного обеспечения — магистральные, разводящие); 2) локально расположенные объекты инженерного обе­спечения, генерирующие, аккумулирующие инженерные ресурсы, которые перенаправляются по сетям потребителям.

Сочетание первого положения со вторым показывает, что, с одной стороны, мы имеем ячейки, порождающие потребности, а с другой — сети, каналы, по которым доставляется то, что «запрошено» ячейкой-потребителем — образованием, породившим потребность. Ячейки-сети — это проявление фундаментальной характеристики го­рода, его ячеисто-сетевой структуры. Нельзя не заметить сходства го­рода с организмом^[118].

Понимание того, из каких элементов состоит объект, позволя­ет перейти к вопросу о технологиях и принципах параметризации объекта. Специфика объекта такова, что его развитие имеет высо­кую степень неопределенности. Это предполагает построение моде­ли, оценку и выбор вариантов. Первая фаза такой проектной техно­логии — определение порождаемых ячейками потребностей с учетом планируемого развития ячеек — элементов планировочной структу­ры города.

Исходное положение, от которого следует отталкиваться, состо­ит в том, что потребности порождают ячейки планировочной струк­туры города. Значит, следует понять, как параметризуются ячейки, порождающие потребности. Условия параметризации ячеек опреде­ляют два основных фактора:

соотнесенность каждой ячейки с другими ячейками. Такая со­отнесенность — это структура города. Фундаментальные харак­теристики структуры города — его центричность и неравно­мерность¹. Чем ближе к центру, субцентру, тем выше плотность связей, тем меньше размер ячеек. Положение и размер ячейки согласуются с ее функциональной специализацией — специфи­ческими особенностями в сопоставлении с иными ячейками в масштабе города и его частей;

целостность ячейки как относительно самостоятельного об­разования. Целостность в данном случае — это связь между «плотностью заполнения» ячейки (количество площадей, ра­ботающих, проживающих) и порождаемой ею потребностью в объектах социальной инфраструктуры (объектах дошкольного воспитания, школьного и специального образования, меди­цинского обслуживания, рекреации и т. д. ). Кроме того, целост­ность — это возможность или невозможность размещения по­рождаемых ячейкой потребностей в пределах самой ячейки или за ее пределами. Вопрос о локализации порождаемых ячейкой потребностей в ее пределах никогда не может быть решен по­ложительно. В этом состоит еще одна фундаментальная ха­рактеристика города — его компенсаторность: порождаемые в локальных точках пространства потребности не могут быть полностью реализованы в этих точках. Места реализации по­требностей неизбежно распространяются далеко за пределы локальных точек, порождающих потребности. Этот фактор еще с одной стороны выявляет важное методологическое положе­ние, согласно которому параметризация части (в данном случае

ячейки городского пространства) невозможна в принципе при отсутствии модели целого.

Определенная с учетом указанных выше факторов «плотность шполнения» ячейки, совокупностей ячеек, всего города — это заказ на соответствующий объем ресурсов, услуг, которые должны предо­ставляться посредством функционирования линейно-сетевых объек­тов. Основные принципы параметризации технической инфраструк­туры — системы линейно-сетевых объектов состоят в следующем:

планируемые показатели мощности объектов, генерирующих, аккумулирующих инженерные ресурсы, должны соотноситься с показателями заказа — показателями плотности заполнения ячеек;

показатели мощности объектов, генерирующих, аккумулирую­щих инженерные ресурсы, должны соотноситься с показателя­ми пропускной способности линейных объектов — сетей инже­нерного обеспечения;

показатели пропускной способности линейных объектов (сетей инженерного обеспечения) должны быть дифференцированы в соответствии с величинами заказов, порождаемых ячейками планировочной структуры;

дифференцированная пропускная способность линейных объ­ектов — это:

а) соотнесенность со структурой города («модель дерева»);

б) разная ширина коридоров связи — линейных объектов, класси­фицированных по типам в соответствии с «моделью дерева»;

в) фиксация в документах градостроительного проектирования указанных коридоров связи, для обеспечения которых допу­скается резервирование, а также изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд¹.

градостроительного проектирования носит ярко выраженный твор­ческий характер.

Связь параметров потенциального заказа и параметров ответа на заказ может состояться только в случае, если заказ будет гарантиро­ван. Такая гарантия является необходимым условием планирования- проектирования. Здесь возникает коллизия. С одной стороны, источником потенциального заказа являются частные лица - право­обладатели земельных участков. Принудить их к предоставлению га­рантий нельзя, можно только инициировать их максимальную эко­номическую деятельность^[119]. С другой стороны, публичная власть, от имени которой осуществляется градостроительное проектирование, не может дать гарантии за частных лиц. Как обеспечить необходимые га­рантии соответствия параметров потенциального заказа и параметров ответа на заказ? Ответ очевиден: посредством градостроительных ре­гламентов, устанавливаемых правилами землепользования и застрой­ки. Однако с этим в переходный период возникают проблемы^[120].

Определение в процессе градостроительного проектирования со­отношения параметров потенциального заказа и параметров ответа на заказ сталкивается с необходимостью решить еще один важный вопрос - о пределах возможностей и ответственности различных субъектов за развитие сетевых объектов технической и социальной инфраструктуры. Необходимость постановки этого вопроса делает­ся очевидной, если принять во внимание следующие обстоятельства:

в условиях рыночной экономики абсолютный приоритет по объемам строительства и реконструкции принадлежит частным лицам — застройщикам;

преобладающий объем строительства и реконструкции прихо­дится на единичные земельные участки, которые порождают потребность в объектах технической и социальной инфраструк­туры;

объекты технической и социальной инфраструктуры — это объ­екты сетевые, обслуживающие не отдельные земельные участ­ки, но их совокупности — ячейки планировочной структуры города (кварталы, районы, планировочные районы);

частные застройщики не в состоянии от начала до конца решить задачу развития сетевых объектов. Частично эта задача может решаться застройщиками-девелоперами, которые комплексно развивают, обустраивают соответствующие территории — квар­талы, микрорайоны, районы. Но и у застройщиков-девелоперов есть предел возможностей, что не позволяет им справляться с решением комплексной задачи развития всей совокупности се­тевых объектов.

В этом и состоит проблема, решить которую можно путем уча­стия публичной власти в развитии технической и социальной инфра­структуры, а также с помощью партнерства публичной власти и част­ных застройщиков-девелоперов¹.

В условиях рынка недвижимости сама возможность системного планирования-проектирования развития города возникает в том слу­чае, если одновременно:

⇐ Предыдущая45678910111213Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: