Защита нарушенных прав таких собственников должна осуществляться путем своевременного (внеочередного) государственного нормативного регулирования и уже затем в судебных инстанциях, а не наоборот.

Серьезные проблемы возникли с действием ЖК РФ во времени. В муниципальных образованиях развернулась полномасштабная работа по повальному проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. Собственников помещений понуждают выбрать новый способ управления многоквартирным домом вне зависимости от выбранных ими ранее способов управления.

Проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и формирование, на основании принятых ими решений, договорных отношений привело к разрушению единых городских систем управления ЖКХ, неуправляемому становлению ценообразования и снижению требований к надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирных домах. В результате происходящих преобразований в каждом доме ОМСУ стали утрачивать контроль и управляемость общими процессами.

Выбор собственниками нового способа управления многоквартирным домом, прежде всего, предусматривает не только создание новых договорных отношений, но и досрочное расторжение существующих договорных отношений, а это ведет к компенсации убытков, связанных с досрочным расторжением таких договоров.

Как показывает опыт многих городов после смены способов управления собственники помещений или по их поручению управляющая организация заявляют требования о возврате денежных средств (платы за содержание и ремонт общего имущества, отчислений на капитальный ремонт) к ДЕЗ в объеме невыполненных обязательств, что приводит к банкротству последних и как следствие к полной ликвидации ранее созданной системы управления.

Следует ожидать, что массовое проведение общих собраний по выбору нового способа управления многоквартирным домом может привести к:

- разрушению единых городских структурированных систем договорных отношений и в последующем к длительному восстановлению таких систем;

- спонтанному установлению собственниками помещений цен на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества. В ряде муниципальных образований это привело к снижению до 70% уровня оплаты от ранее достигнутого;

- вмешательству собственников помещений в деятельность эксплуатирующих организаций путем установления решением общего собрания перечней работ и услуг, ведущих к снижению объемов работ и услуг, в том числе обеспечивающих безопасность проживания;

- приходу в управление многоквартирными домами управляющих организаций – «однодневок»;

- невозможности законного административного государственного регулирования в новых договорных отношениях;

- усложнению контроля со стороны ОМСУ исполнения обязательств управляющих организаций;

- обветшанию жилищного фонда.

В связи с этими обстоятельствами федеральным органам исполнительной власти необходимо довести до сведения органов местного самоуправления и органов государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, что требования VIII раздела Жилищного кодекса Российской Федерации (управление многоквартирными домами) распространяется только на те права и обязанности, которые ранее возникли только по договорам управления многоквартирными домами (обратная сила закона).

Следует также остановить неконтролируемое установление собственниками помещений перечней работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, ведущих к снижению объемов работ и услуг, в том числе обеспечивающих безопасность проживания граждан. Для этого необходимо наделить органы государственной власти субъектов РФ полномочиями по установлению минимальных перечней работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, необходимых для обеспечения безопасного и комфортного проживания граждан.

Наиболее оптимальным вариантом реализации жилищного законодательства является создание новых систем жилищных отношений в городах путем приведения ранее возникших договорных отношений (на которые не распространяется обратная сила закона) в соответствие с требованиями ЖК РФ через процедуру проведения общих собраний. При этом собственники не лишаются права выбрать новый способ управления.

Жилищный кодекс РФ вводит новое понятие - договор управления многоквартирными домами, как самостоятельный вид договора. Такая классификация данного договора противоречит нормам гражданского и налогового законодательства, а также смежным федеральным законам, регулирующим предоставление электрической, тепловой энергии, водоснабжения и газового снабжения, а также ограничивает хозяйствующие субъекты в свободе заключения договоров.

Вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом собственники помещений (80% жилищного фонда) остаются без организаций защищающих их права и интересы при предоставлении ЖКУ. Управляющие организации в системе новых договорных отношений, будут защищать только свои интересы.

Не очевидна необходимость и целесообразность создания таких управляющих организаций. Разработчики ЖК РФ объясняют данные преобразования тем, что государственные и муниципальные службы заказчика оказались малоэффективными (без обоснования таких выводов). Однако создаваемые управляющие организации попадают в туже неэффективную систему отношений. Результат их деятельности вполне предсказуем.

Новая форма договорных отношений является экономически не сбалансированной, не апробированной и носит дискриминационный характер по отношению к ранее созданным управляющим и обслуживающим организациям.

Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ, возложили на управляющие организации законом не предусмотренные обязательства по предоставлению собственникам помещений в многоквартирном доме коммунальных услуг. При осуществлении управляющими организациями этой деятельности они должны предоставлять коммунальные услуги без учета своих коммерческих интересов. Другими словами коммерческая деятельность без извлечения прибыли. Такие условия предпринимательской деятельности, прежде всего, негативно скажутся на интересах собственников помещений. В создаваемых договорных отношениях существует достаточное количество оснований, по которым такие управляющие организации должны стать банкротами. Можно смело сделать вывод, что для управляющих организаций в системе новых отношений выгода не предполагается, а банкротство гарантируется.

Во многих городах России ресурсоснабжающие организации уже развернули активную деятельность по монополизации управления, вытесняя с рынка ЖКУ обслуживающие и иные управляющие организации.

Недостатки тарифного регулирования продолжают оставаться основанием банкротства управляющих и ресурсоснабжающих организаций. И это привело к тому, что собственники помещений стали выбирать непосредственный способ управления многоквартирным домом. Только они не знают о том, что готовится законопроект об ограничении данного способа управления по количеству жилых помещений. Обоснованием данного законопроекта, возможно, служит принцип – чем хуже, тем лучше.

До введения в действие ЖК РФ многие управляющие организации вступали в договорные отношения, действуя от лица собственников помещений и в их интересах. И это дало положительный эффект в жилищной сфере.