 |
Зарубежный опыт санации жилищного фонда в Москве.
|
|
|
|
Г.А. Ситников
депутат муниципального Собрания
1. Принятый в 2005 году Жилищный кодекс РФ придал законодательную силу проводимой в стране жилищной реформе, основная суть которой - переход собственности в жилищном секторе от государства к частным лицам со всеми вытекающими отсюда обязанностями по содержанию этой собственности. Закон вышел, но граждане страны в основной массе его не осознали, и никто им в этом отношении не помог. Более того, ситуация для них еще больше запуталась, поскольку к квартире, приватизация которой и была осуществлена по закону от 1991 г. № 1-1541-1 о приватизации жилья, Жилищным кодексом к собственности в виде квартиры была добавлена общедолевая собственность. Ее содержание теперь в полной мере является обязанностью собственника.
2. А состояние жилищного фонда, мягко говоря, оставляет желать лучшего. Например, по Москве, где состояние жилищного фонда далеко не самое худшее по России, из общего жилищного фонда площадью почти 200 млн. кв. м нуждается в срочном капитальном ремонте почти 30 млн. кв. м жилья в пятиэтажках, тех, которые сносить экономически невыгодно. Кроме этого перешагнули через все нормативные сроки выполнения капитального девятиэтажные панельные дома; их в Москве около 50 млн. кв. м.
3. Поставленная задача выйти на строительство нового жилья в объеме 80 млн. кв. м в год правильная и своевременная. Но она не дает решения основной проблемы содержания жилищного фонда в стране – как привести в порядок физически и морально изношенный жилищный фонда, скорость деградации которого существенно превышает темпы возведения нового жилья. Сохранение такого дисбаланса приведет только к одному: размер жилищного фонда, пригодного для проживания, начнет сокращаться, как шагреневая кожа, и люди, в конце-концов, останутся без крыши над головой.
|
|
|
4. Простые расчеты показывают, что по отдельности сами граждане, бюджеты субъектов Федерации и рынок не способны справиться с задачей приведения в полный порядок существующего жилищного фонда.
Действительно, для проведения капитального ремонта своего дома граждане-собственники (при существующих расценках на капитальный ремонт в 10-12 тыс. на кв. м) должны затратить до 0,5 млн. и более рублей на квартиру.
Для приведения в порядок 80 млн. кв. метров жилья правительству Москвы потребовалось бы до 1000 млрд. рублей. В настоящее время город из своего бюджета выделяет на эти цели менее 20 млрд. в год. Таким образом, для завершения всей программы капитального ремонта в принятых допущениях потребовалось бы более 50 лет. За это время в разряд нуждающихся попало бы вдвое больше домов, чем есть сейчас.
Дороговизна вновь возводимого жилья не дает возможности гражданам решить свои жилищные проблемы обычными рыночными механизмами, применяемыми широко в мире: или покупкой жилья в рассрочку на много лет, или наймом жилья. Ни то, ни другое не позволяет сделать слишком тощий кошелек.
5. Тупик? Отнюдь нет. Надо просто объединить воедино все эти три источника и три составные части жилищной реформы, которая должна быть направлена на создание комфортных условий проживания граждан. Примером для подражания можно взять проводимую уже более 15 лет в восточной части Германии программу санации существующего жилищного фонда. В отличие от нас в Германии не проводилась широкомасштабная приватизация жилья. Таким образом, государство не перекладывало на население обязанность организации и проведения капитального ремонта жилищного фонда. Напротив, немецкое государство не просто организовало весь процесс, но обеспечило привлечение в эту программу частного капитала. Использовалась современная схема финансирования – проектное финансирование, которая обеспечивает инвестору гарантию возвратности вложенных средств самим проектом. В данном случае основной гарантией являлись платежи жителей за пользование жилищными и коммунальными услугами. Этот источник погашения долга непрерывен и вполне предсказуем, что позволяет выполнить все экономические расчеты по проекту еще до его начала.
|
|
|
6. В нашем случае, в силу всеобщей приватизации жилья, ситуация оказалась более сложной, поскольку вместо одного собственника – государства инвестору необходимо иметь дело с огромным количеством собственников, каждый из которых имеет свои, отличные от других интересы. Но и это препятствие преодолимо тем самым путем, который обозначен в Жилищном кодексе: Многообразие собственников необходимо сводить к одному – ТСЖ. К сожалению, исполнительная власть с момента принятия Жилищного кодекса мало что сделала для разъяснения населению жилищной политики государства, содержания Жилищного кодекса, для объединения граждан-собственников на решение проблемы улучшения комфортности среды своего обитания. Эту недоработку надо срочно устранять.
7. Опыт Германии в области санации жилья в нашей стране изучается повсеместно и уже достаточно долго. Проводятся многочисленные совместные мероприятия России и Германии по обмену информацией. Однако до практического применения немецкого опыта дело пока так и не дошло. Точнее сказать, были некоторые попытки, но работы по санации проводились или только за счет бюджетных средств, или силами неподготовленных местных строителей, или с гипертрофированными целями извлечения сверхвысоких прибылей. Результаты пока неутешительные. Во всех случаях жители-собственники собственно собственниками не выступали и участия, ни в организации, ни в финансировании проектов не принимали.
8. Вместе с тем рынок жилья, с его повышенным спросом на жилье, дает возможность привлечения средств частных инвесторов на проведение капитального ремонта, а также мероприятия по энергосбережению и благоустройству. Средства, затраченные инвестором, возвращаются к нему за счет надстройки домов двумя-тремя этажами и продажи этого построенного жилья. В качестве привлекательных для этого объектов могут выступать многочисленные пятиэтажки. Такая схема может быть характерной для Москвы и других крупных городов, где цены на жилье существенно, во много раз, превышают цены на строительство.
|
|
|
9. В более общем виде могла бы применяться схема финансирования, используемая в Германии: инвестор (он же управляющая компания) за свой счет проводит комплексный капитальный ремонт, восстанавливающий и улучшающий все параметры дома, производит в доступном объеме его реконструкцию, позволяющую частично покрыть расходы, и в рамках договорных отношений с жителями постепенно в течение продолжительного срока (15 и более лет) компенсирует вложенные средства, заранее обозначив свою норму прибыли и кредитные проценты на заемные средства. В качестве гарантии используются жилищно-коммунальные платежей жителей и возможно необходимые дотации из городского бюджета, выделенные в нем отдельной строкой.
10. Проведенные совместно с немецкими специалистами анализы обоих вариантов применительно к условиям в Москве убедительно показывают на их осуществимость. Подготовлен пилотный проект в рамках сотрудничества «Берлин-Москва». Правительство Москвы выделило объекты для проведения этого проекта; готовятся архитектурно-планировочные решения; в соответствии с Жилищным кодексом проводится соответствующая работа с жителями-собственниками квартир. Немецкая сторона помимо передачи опыта приняла на себя обязательства по подбору соответствующего инвестора на пилотный проект.
11. Исключительно важная роль в подобных сложных инфраструктурных проектах возлагается на местную администрацию. Она задает правила и условия осуществления инвестиционных проектов. Она же должна постоянно контролировать ход выполнения проектов. Этот классический триумвират – собственник, инвестор, администрация – не может существовать и функционировать правильно при отсутствии какого-либо из этих элементов. Так, в скандалах по поводу обиженных дольщиков виновата, прежде всего администрация, которая после дачи разрешений полностью устранилась от осуществления контрольных функций
|
|
|
Задача обеспечения населения благоустроенным жильем стоит остро перед любым муниципальным образованием. Малые и крупные города России испытывают огромную потребность в новом жилье. Для удовлетворения этой потребности необходимо ежегодно строить не менее 80 млн. кв. м жилья.
Однако даже такой объем строительства не обеспечит всех наших соотечественников комфортным жильем. Тому есть ряд причин. Одна из основных - недостаток средств в муниципальном бюджете. В некоторых городах (особенно это касается городов с высокой плотностью населения и развитой инфраструктурой) уже не хватает и земли под строительство. А самое главное: муниципальный жилищный фонд стареет почти со скоростью нового строительства, а серьезных программ капитального ремонта почти нигде нет.
Сейчас в столице вводится в год около 5 млн. кв. м нового жилья при реальной потребности в 10 млн. кв. м. В то же время до 1 млн. кв. м жилья переходит в категорию домов, требующих капитального ремонта. При этом ремонтируется пока всего менее 0,5 млн. кв. м.. Таким образом, в существующем жилищном фонде постоянно имеет место так называемый «недореморнт». Часть домов первого периода индустриального домостроения в Москве (1959-1963 г.г.), выработавшие свой ресурс и потому опасные для жизни, сносятся. К этой группе относятся пятиэтажные дома серий К-7, 1МГ-300, II-32, II-35, 1-464, 1-468, 1-335. На освобождаемых местах возводятся новые здания.
Из более чем 200 млн. кв. метров жилищного фонда столицы срочного капитального ремонта и реконструкции требуют 28 млн. кв. метров пятиэтажных домов последующих серий I-515, I-511, I-510 и некоторых других, построенных в 1963 г. и позже на основе более жестких СНиПов. Физический износ несущих конструкций этих домов не превышает 10-15%. После капитального ремонта и модернизации срок их жизни может быть продлен, как минимум, еще на 40-50 лет. К этим пятиэтажкам нужно прибавить еще 50 млн. кв. м девятиэтажных панельных и 12-этажных блочных домов, также требующих ремонта, в первую очередь ремонта инженерных сетей.
Для решения этих задач нужны новые подходы в этой области, требуется использование прогрессивных методов инвестиционного финансирования и внедрение опыта, уже накопленного в других странах. Например, в Берлине во многом решили проблему санации жилищного фонда. Этот опыт берет на вооружение и Москва.
|
|
|
