 |
Имущественный наем (Рузанова Е.В.)
|
|
|
|
По договору имущественного найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование за плату (ст. 275 ГК РСФСР). На основе этого легального понятия договора имущественного найма в юридической литературе было сформулировано его доктринальное определение. Договор имущественного найма определялся как договор, в силу которого одна сторона, наймодатель, обязуется передать имущество в пользование другой стороне, нанимателю, обязующемуся вносить плату за использование этого имущества и по истечении срока действия договора возвратить его наймодателю[1262]. Из определения следует, что данный договор, как и современный договор аренды (имущественного найма), являлся консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим (взаимным). Договор имущественного найма по ГК РСФСР рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора.
ГК предусматривал два вида договоров, служивших основаниями возникновения обязательств по передаче имущества в возмездное пользование – имущественный наем и наем жилого помещения. В законодательстве и практике того периода для обозначения возмездного пользования имуществом применялись различные термины: «имущественный наем», «аренда», «прокат». В них отражались особенности предмета договора и некоторые различия в правовом регулировании. Например, о прокате говорили применительно к деятельности прокатных организаций, передающих гражданам в возмездное пользование предметы личного пользования, об аренде – относительно сдачи в аренду нежилых помещений и т. п.
Договор имущественного найма применялся, прежде всего, в отношениях между социалистическими организациями для целей удовлетворения их эпизоотических или постоянных потребностей в оборудовании, складских помещениях и т.п. Договор аренды дачных помещений также регулировался гл. 27 ГК. В отношениях между организациями и гражданами этот договор в основном использовался в сфере прокатного обслуживания населения предметами домашнего обихода, музыкальными инструментами, спортивным инвентарем, мотоциклами и велосипедами. Наем имущества граждан социалистическими организациями, а также наемные отношения между гражданами не имели широкого распространения. На практике данный договор мог сочетаться с обязательствами по обслуживанию наймодателем сданного внаем имущества, по выполнению работ с целью поддержания этого имущества в должном состоянии и т.п.[1263]
|
|
|
В литературе того периода широко обсуждался вопрос и правовой природе прав нанимателя, возникающих из договора имущественного найма. Многими учеными признавалось, что договорное правоотношение по имущественному найму, будучи относительным, в той мере, в какой оно связано с передачей имущества во владение другого лица, порождает и определенные абсолютно-правовые последствия, состоящие в защите прав нанимателя от любого нарушителя и в том, что в случае перехода права собственности на наемное имущество к любому другому лицу договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника а также при переходе имущества от одной государственной организации (наймодателя) к другой (ч. 1 ст. 288 ГК)[1264].
Регулирование договора аренды осуществлялось главой 27 ГК РСФСР, а также целым рядом подзаконных, в том числе ведомственных, нормативных актов (типовыми договорами, положениями и правилами найма отдельных видов имущества). В качестве примера можно привести Типовой договор проката приборов, оборудования и других технических средств, осуществляемого территориальными органами системы Госснаба СССР, утвержденный постановлением Госснаба и Госарбитража ССР от 28 июля 1978г. № 43/5[1265]. Данные акты конкретизировали права и обязанности сторон договора, устанавливая по отдельным видам договора, в том числе, и неустойку за нарушение обязательств[1266].
|
|
|
В самом ГК также имелись нормы, посвященные особенностям регулирования договора бытового проката. Помимо ГК отношения в этой сфере регулировались Уставом автомобильного транспорта (в части проката автомобилей) (ст.ст. 97—99 УАТ РСФСР) и типовыми договорами по отдельным видам бытового проката, утверждаемыми Советом Министров РСФСР. Отступления от условий типовых договоров, ограничивающие права пользователей, считались недействительными (ст. 294 ГК).
Субъектами (сторонами) договора имущественного найма являлись наймодатель и наниматель, в качестве которых могли выступать как граждане, так и социалистические организации. Относительно организаций систематическая сдача имущества внаем допускалась лишь при условии, что совершение таких сделок входило в их уставную деятельность. Речь идет о юридических лицах, которые создавались специально для целей обслуживания иных организаций путем сдачи им имущества внаем (например, отделы нежилых помещений исполкомов местных Советов, сдающих в аренду складские, торговые и тому подобные помещения). По общему правилу иные социалистические организации имели право сдавать внаем только временно неиспользуемое имущество (здания, сооружения, помещения, оборудование и транспортные средства (п. 16 Положения о социалистическом государственном производственном предприятии[1267]). Граждан не могли систематически сдавать свое имущество внаем, поскольку они были не вправе прибегать к договору имущественного найма как к средству извлечения постоянных доходов[1268].
Одной из отличительных черт договора имущественного найма являлось то, что обычно он выступал в качестве непланового договора. Применительно к субъектам договора это означало, что выбор контрагентов зависел от усмотрения сторон. Вместе с тем, когда обоими участниками этого договора являлись социалистические организации, то нередко его заключение базировалось на определенных административно-правовых предпосылках. В этом случае его субъекты определялись в соответствии с указаниями административного акта. Отсутствие же такого акта являлось основанием для недействительности договора имущественного найма.
|
|
|
Субъектный состав договора бытового проката имел существенные особенности, состоящие в том, наймодателями здесь являлись только специализированные прокатные организации, а нанимателями — исключительно граждане (при предъявлении паспорта или иного соответствующего документа).
Наймодателем мог выступать только собственник имущества или субъект права оперативного управления. Как справедливо указывал О.С. Иоффе, если это требование нарушалось, то сохранение нанимателем своих прав зависело от его добросовестности и от всех других обстоятельств, исключающих истребование имущества собственником (ст.ст. 151—157 ГК). Но даже когда сохранялось действие договора найма, заключенного не с собственником, наниматель по требованию собственника был обязан вносить наемную плату ему, а не лицу, заключившему договор, и по истечении срока его действия возвратить имущество собственнику[1269].
Договор имущественного найма сохранял силу при переходе права собственности на сданное внаем имущество от наймодателя к другому лицу (для нового собственника), а также при переходе имущества от одной государственной организации (наймодателя) к другой (ст. 288 ГК). Это означает, что здесь четко прослеживались элементы вещно-правовых обязательств: передаваемое в наем имущество обременялось правами нанимателя (приобретающее значение права следования, характерное для вещных правоотношений)[1270].
Вопрос о форме договора имущественного найма решался по-разному в зависимости от его субъектного состава: договор с участием социалистических организаций заключался в письменной форме (п.1 ст. 44 ГК), а при заключении договора между гражданами соблюдение письменной формы требовалось только в случае, если срок договора превышал один год (ст. 276 ГК). Договор бытового проката имел всегда письменную форму в виде типовых формуляров установленного образца.
|
|
|
Содержанием договора имущественного найма, как и любых современных гражданско-правовых договоров, выступали его условия, прежде всего, условия о предмете, плате за пользование нанятым имуществом (наемной плате) и сроке.
Предметом любого договора имущественного найма являются непотребляемые вещи. Применительно к рассматриваемому договору круг таких вещей ограничивался законом путем установления запрета на сдачу того или иного имущества внаем. В частности, запрещалось передавать в возмездное пользование землю, ее недра, леса, действующие и временно законсервированные предприятия, сады и иные насаждения[1271]. Иногда вводились ограничения, связанные с особенностями назначения имущества и субъектного состава этого договора. Например, сельскохозяйственные машины могли сдаваться внаем только сельскохозяйственным организациям.
Кроме того, в ГК определялись особенности предмета договора бытового проката. Согласно ч. 3 ст. 277 ГК этот договор мог заключаться только в отношении имущества личного пользования, например, предметов домашнего обихода, музыкальных инструментов, спортивного инвентаря, легковых автомобилей.
Договор имущественного найма является возмездным, поэтому согласно ГК пользование имуществом также осуществлялось платно (ст. 286 ГК РСФСР). Плата за пользование нанятым имуществом, как правило, имела денежную форму, однако законодатель не устанавливал запрета в договорах между гражданами определять такую плату в натуральной или смешанной форме (сочетающей денежную и натуральную элементы). В законодательстве устанавливались предельные размеры наемной платы для наймодателей - социалистических организаций (действовали государственные ставки и тарифы)[1272]. Следует иметь в виду, что экономической основой определения предельных размеров наемной платы являлся размер амортизационных отчислений, производимых наймодателем, поскольку вещь в процессе ее использования изнашивалась (амортизировалась), утрачивая известную часть своей стоимости, на компенсацию которой, по мысли законодателя, был вправе рассчитывать собственник (субъект право оперативного управления), временно уступающий пользование имуществом другому лицу. Иногда нормативными актами размер наемной платы ограничивался и для граждан[1273]. Следует сказать, что применительно к гражданам главной направленностью правового регулирования являлось воспрепятствование превращению наемной платы в источник наживы. Периодичность внесения платы определялась сторонами.
|
|
|
Пользование имуществом по договору имущественного найма является срочным. Договор заключался на срок, определенный договором, если же срок в договоре не был определен, то он считался заключенным на неопределенный срок. В исключение из общего правила договор бытового проката, заключенный без указания срока, считался заключенным на срок, установленный соответствующим типовым договором бытового проката (ст. 278 ГК).
Характерной особенностью правил о сроке является установление предельных сроков договора, который дифференцировался в зависимости от субъектного состава и видов сдаваемого в наем имущества. Согласно ст. 277 ГК по общему правилу срок договора имущественного найма не должен был превышать десяти лет. Вместе с тем, срок заключенного между государственными, кооперативными и общественными организациями договора найма строения или нежилого помещения не должен был превышать пяти лет, а договора найма оборудования и иного имущества - одного года. Срок по договорам бытового проката не должен был превышать срока, установленного соответствующим типовым договором бытового проката. При заключении договора на более длительный, чем указано выше, срок договор считался заключенным соответственно на десять лет, на пять лет, на один год или срок, установленный типовым договором бытового проката.
В договоре с неопределенным сроком каждая из сторон была вправе отказаться от договора во всякое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при найме строений или нежилых помещений - за три месяца. Если ни одна из сторон по договору имущественного найма, заключенному между социалистическими организациями без указания срока, не отказалась от договора до истечения указанных выше предельных сроков, договор по истечении этих сроков считался прекращенным (ст. 278 ГК).
ГК устанавливал положение, позволяющее преобразовать срочный договор имущественного найма в бессрочный. Так, согласно ст. 279 ГК если наниматель продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, то договор считался возобновленным на неопределенный срок с возникновением у сторон права отказаться от договора в любое время. Однако указанное правило не распространялось на договоры между социалистическими организациями и договор бытового проката. В этих случаях после истечения срока найма требовалось заключение нового договора[1274]. Вместе с тем, необходимо отметить, что для социалистических организаций устанавливалось преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора найма (по окончании его действия) при условии, что они надлежащим образом выполняли принятые на себя по договору обязательства (ст. 280 ГК). Однако это право нанимателя не подлежало реализации в случаях, если наймодатель выразил намерение использовать имущество для собственных нужд, если изменилось назначение имущества, а также если договор основан на административном акте, то при невозможности его перезаключения в силу запрета издавшего акт органа.
ГК подробно регламентировал права и обязанности сторон договора имущественного найма, корреспондирующие друг другу.
Устанавливались следующие основные обязанности наймодателя.
Во-первых, он был обязан своевременно предоставить нанимателю сданное внаем имущество. В случае уклонения наймодателя от исполнения этой обязанности наниматель был вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо со своей стороны отказаться от договора и взыскать убытки, причиненные его неисполнением (ст. 282 ГК).
Во-вторых, наймодатель обязывался предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. При этом организация, заключающая договор бытового проката, была обязана в присутствии нанимателя проверить исправность сдаваемого внаем имущества. Кроме того, в типовых договорах закреплялись обязанности наймодателя осведомлять нанимателя о порядке пользования имуществом, условиях проката и ответственности.
Наймодатель не отвечал за недостатки имущества, которые были им оговорены при заключении договора (ст. 281 ГК). Наниматель имел право требовать досрочного расторжения договора в случае, если имущество в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечал, оказывалось в состоянии, негодном для пользования (п.2 ст. 290 ГК).
В-третьих, наймодатель был обязан производить за свой счет капитальный ремонт сданного внаем имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Неисполнение наймодателем этой обязанности давало нанимателю право либо произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызываемый неотложной необходимостью, и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет наемной платы, либо расторгнуть договор и взыскать убытки, причиненные его неисполнением (ст. 284, п. 1 ст. 290 ГК).
Основные обязанности нанимателя сводились к следующему.
Во-первых, наниматель был обязан своевременно вносить наемную плату. При этом ему предоставлялось право требовать соответственного уменьшения наемной платы, если в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (ст. 286 ГК). Согласно п. 2 ст. 289 ГК если наниматель не внес наемной платы в течение трех месяцев, а по договору бытового проката - в течение одного месяца со дня истечения срока платежа, то наймодатель приобретал право предъявить в суде, арбитраже или третейском суде требование о досрочном расторжении договора найма.
Во-вторых, наниматель обязывался пользоваться имуществом в соответствии с договором и назначением имущества (ст. 283 ГК). Неисполнение этой обязанности являлось основанием для досрочного расторжения договора по требованию наймодателя (п.1 ст. 289 ГК). В отношениях между социалистическими организациями полное или частичное неиспользование имущества рассматривалось как его использование не по назначению.
В-третьих, на нанимателя возлагались соответствующие обязанности и по содержанию нанятого имущества. Это выражалось в его обязанностях обеспечивать сохранность имущества и поддержание его в исправном состоянии. В связи с этим он должен был за свой счет производить текущий ремонт имущества (если иное не установлено законом или договором). Виды работ, относящихся к текущему ремонту, оговаривались в многочисленных технических условиях, правилах и типовых договорах имущественного найма (аренды). Законом или договором на нанимателя могла быть возложена обязанность производить капитальный ремонт имущества. В случае неисполнения этой обязанности наймодатель имел право досрочно расторгнуть договор (п.4 ст. 289 ГК).
Кроме того, наниматель обязывался нести расходы по содержанию нанятого имущества (ст. 285 ГК). В случае допущенного нанимателем ухудшения нанятого имущества он должен возместить наймодателю убытки, если не докажет, что ухудшение имущества произошло не по его вине (ст. 292 ГК). Кроме того, если наниматель умышленно или по неосторожности ухудшал состояние имущества, то наймодатель мог досрочно расторгнуть договор (п. 2 ст. 289 ГК).
В-четвертых, при прекращении договора найма наниматель был обязан вернуть наймодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (ст. 291 ГК). Например, в договоре могло быть оговорено, что имущество возвращается только в отремонтированном виде. Кроме того, некоторые специальные правила предусматривались для договора бытового проката. Например, при возвращении вещи без отдельных деталей наниматель был обязан оплатить их стоимость в полуторном размере с начислением пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы просроченного платежа[1275].
Каждая из сторон договора, в свою очередь, была вправе требовать от другой стороны исполнение ее обязанностей.
Кроме того, в ГК предусматривались и некоторые иные права нанимателя.
Так, наниматель имел право производить улучшение переданного ему по договору имущества. Судьба улучшений зависела от того, являются они отделимыми или неотделимым, а также от наличия или отсутствия разрешения наймодателя на производство улучшений.В случае произведенного с разрешения наймодателя улучшения нанятого имущества наниматель имел право на возмещение произведенных для этой цели необходимых расходов. Произведенные нанимателем без разрешения наймодателя улучшения, если они отделимы без вреда для имущества и если наймодатель не согласился возместить их стоимость, могли быть изъяты нанимателем, стоимость же улучшений, произведенных нанимателем без разрешения наймодателя и не отделимых без вреда для имущества, возмещению не подлежали (ст. 293 ГК). Как справедливо подчеркивал О.С. Иоффе, приведенные правила касаются лишь таких изменений, вносимых в наемное имущество, которые имеют характер именно улучшений, всякое иное переоборудование объекта имущественного найма, не связанное с его улучшением, может быть произведено только с разрешения наймодателя. В противном случае наниматель обязан восстановить прежнее состояние имущества и возместить наймодателю убытки[1276].
Нанимателю также предоставлялось право с согласия наймодателя сдавать нанятое имущество в поднаем (ст. 287 ГК). При этом сдача в поднаем имущества, предоставленного нанимателю по договору бытового проката, не допускалась. При поднайме поднаниматель, как известно, состоит в правоотношении только с нанимателем, а последний – с наймодателем. Поэтому за действия поднанимателя ответственность перед наймодателем нес наниматель. К договору поднайма применялись общие правила о договоре найма. Права поднанимателя ограничивались правами нанимателя, в частности, срок договора поднайма не мог превышать срока договора найма, прекращение договора найма влекло прекращение и договора поднайма. Договор поднайма, заключенный без согласия наймодателя, не имел юридической силы[1277].
Действовавшее в тот период законодательство не предусматривало правил, касающихся перенайма имущества. Однако, как справедливо отмечалось в юридической литературе, перенаем не противоречил основным началам и смыслу советского гражданского законодательства[1278].
Неисполнение или ненадлежащее исполнение сторонами своих обязанностей по договору влекли предусмотренные ГК и иными нормативными актами неблагоприятные последствия, которые делились на меры ответственности и иные меры.
К мерам ответственности относилось, прежде всего, возмещение убытков, в частности, за задержку предоставления наймодателем имущества в пользование (ст. 282 ГК), за неисполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта (ст. 284 ГК), за ухудшение нанятого имущества, допущенное по вине нанимателя (ст. 292 ГК). В типовых договорах также предусматривалось взыскание неустойки, в частности, пени за просрочку внесения наемной платы.
К иным мерам, в частности, относились: досрочное расторжение договора, истребование подлежащего передаче по договору имущества, производство нанимателем капитального ремонта имущества и взыскание с наймодателя его стоимости или осуществление зачета ее в счет наемной платы (ст.ст. 282, 284, 289, 290 ГК). Причем такие меры нередко применялись в определенном сочетании, например, расторжение договора и возмещение убытков (ст. 282, 284 ГК и др.). При наличии нескольких мер, право выбора предоставлялось потерпевшей стороне.
Договор имущественного найма мог быть прекращен в связи с истечением срока его действия или по истечении предельных сроков действия договора (ст. 278 ГК), по соглашению сторон (ст. 233 ГК), в случае отказа от договора, заключенного на неопределенный срок (277, 278 ГК), а также досрочно по требованию одной из сторон.
ГК предусматривал основания и порядок досрочного расторжения договора имущественного как по требованию наймодателя, так и по требованию нанимателя. Такое расторжение допускалось за нарушение соответствующей стороной своих обязанностей по договору и только в судебном порядке (ст.ст. 289, 290 ГК). При этом нанимателю по договору бытового проката было предоставлено право отказаться от договора в любое время.
|
|
|
