Наем жилого помещения (Крюкова Е.С., Рузанова В.Д.)

Удовлетворение жилищных потребностей человека всегда выступало одним из важнейших условий его существования. В период действия ГК РСФСР удовлетворение жилищных потребностей граждан осуществлялось главным образом посредством жилищного строительства за счет государственных средств. Помимо этого велось кооперативное и индивидуальное жилищное строительство, разрешено было также строительство многоквартирных домов по типовым проектам силами индивидуальных застройщиков на началах трудовой взаимопомощи с сохранением права личной собственности одного застройщика на одну квартиру.

Таким образом, жилищные фонды подразделялись на три категории:

1) государственный жилищный фонд;

2) жилищный фонд кооперативных и общественных организаций;

3) индивидуальный жилищный фонд.

Основной жилищный фонд находился в собственности государства, он состоял из двух частей: жилищный фонд местных Советов, предназначенный для удовлетворения жилищно-бытовых нужд граждан, безотносительно к месту их работы, и ведомственный жилищный фонд (фонд государственных предприятий и учреждений), предназначенный для удовлетворения потребности в жилье рабочих и служащих предприятия (учреждения) – владельца жилых домов. Жилищный фонд кооперативных и общественных организаций (профсоюзы, творческие союзы и т.п.) был предназначен для обеспечения жилыми помещениями членов этих организаций. Дома жилищно-строительных кооперативов, хотя и входили в состав последнего названного фонда, но были подчинены особому правовому режиму: праву пользования в таких домах не была свойственна договорная природа, оно основывалось на членстве в кооперативе. Индивидуальный жилищный фонд состоял из жилых строений, принадлежавших гражданам на праве личной собственности. Правовой режим этих домов определялся рядом гражданско-правовых норм, характеризовавших юридическую природу права личной собственности (ст.ст. 106-109 ГК).

Задачи удовлетворения жилищных нужд граждан, с одной стороны, и надлежащего содержания жилищного фонда с другой, обусловили самостоятельное регулирование отношений, связанных с пользованием жилыми помещениями на началах найма. Договору найма жилого помещения была посвящена отдельная глава ГК РСФСР (глава 28).

Наем осуществлялся во всех разновидностях жилищного фонда. Вследствие большого сходства договора имущественного найма, регулируемого самостоятельной главой ГК (глава 27), и договора найма жилого помещения к последнему применялся ряд норм права, регулировавших договор имущественного найма, в частности, правила ст. ст. 281-285,288,291 и 292 ГК, касавшихся порядка передачи, содержания и возврата имущества, переданного в пользование. Советская доктрина полагала, что несмотря на сходство с имущественным наймом, особенности договора жилищного найма настолько значительны, что существует целый комплекс гражданско-правовых норм, выделенных в самостоятельный институт гражданского права[1279]. Иоффе О.С. связи с этим отмечал: «… чтобы обеспечить наиболее целесообразное и максимально возможное удовлетворение потребностей населения в жилой площади необходим особый порядок нормирования жилищных отношений. Институт имущественного найма для этого не приспособлен. Регулируемый им договор совершается, по общему правилу, исключительно на основе соглашения сторон, и как только истекает срок его действия, наниматель обязан возвратить наймодателю полученный в пользование объект. Совершенно очевидно, что если бы те же правила распространялись на жилищные отношения, распределение жилой площади не зависело бы от степени нуждаемости, а право пользование ею время от времени прекращалось бы в противоречие с самой природой потребности в жилье, носящей постоянный характер»[1280].

Наряду с ГК жилищные отношения регулировались также Основами гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик[1281] (раздел III, гл. 6). В числе источников важное место занимали постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР[1282], большая роль принадлежала также приказам и инструкциям Министерства коммунального хозяйства РСФСР[1283]. Для правильного разрешения жилищных споров огромное значение имели постановления Пленумов Верховного Суда СССР и союзных республик[1284].

Понятие договора найма жилого помещения было сформулировано в ст. 295 ГК: по договору найма жилого помещения одна сторона наймодатель обязуется предоставить нанимателю за плату жилое помещение для проживания в нем. Основные признаки, характеризовавшие договор жилищного найма, те же, что и для договора имущественного найма: он определялся как двусторонний, консенсуальный, возмездный.

Распределение жилой площади в домах местных Советов производилось в плановом порядке: жилые помещения предоставлялись состоящим на учете лицам в порядке очередности. На учет ставились лица, не имевшие самостоятельных прав на жилое помещение, либо лица, в пользовании которых находилась площадь, несоответствующая их потребностям по метражу, состоянию и т.п. По вопросу о правовых последствиях факта принятия на учет нуждавшихся в улучшении жилищных условий граждан следует согласиться с утверждением ряда авторов, что постановка на учет сама по себе жилищного обязательства не порождала. Она имела административно-правовое значение, обязывая исполком при распределении жилых помещений соблюдать обусловленную данным учетом очередность. Для гражданских правоотношений постановка на учет важна только как предпосылка появления в будущем тех юридических фактов, которые способны вызывать к жизни жилищное обязательство[1285].

Согласно ст. 296 ГК предоставление гражданам жилых помещений в домах местных Советов депутатов трудящихся производилась на основании решения исполкома местного Совета по предложению отдела учета и распределения жилой площади с участием комиссии по жилищным вопросам при исполкоме.

Жилая площадь в домах, находящихся в ведении государственных, кооперативных и общественных организаций распределялась по совместному решению администрации и комитета профсоюза, которое должно было быть утверждено исполкомом местного Совета.

В соответствии с правилами все той же ст. 296 ГК РСФСР на основании решения о предоставлении внаем жилого помещения исполнительный комитет местного Совета депутатов трудящихся выдавал гражданину ордер на занятие жилого помещении. Ордер, как верно указано в литературе, являлся таким административным актом исполкома, которым в каждом конкретном случае определялись и субъекты, и предмет будущего жилищного правоотношения[1286].

Проблема соотношения договора и других юридических фактов при решении вопроса об основаниях возникновения правоотношений между нанимателем и наймодателем жилого помещения вызывала дискуссии среди ученых. В теории были распространены различные позиции, согласно которым право граждан на жилое помещение возникало или на основании договора, или на основании ордера, или в силу юридического состава (куда одни включали ордер и договор, другие – еще и предшествующее решение о предоставлении жилья, третьи постановку на учет и действия по вселению)[1287]. Представляется, что не стоит выделять лишь один из перечисленных юридических фактов, поскольку вселиться в жилое помещение было возможно только по ордеру, но вселение осуществлялось для проживания и пользования им, взаимные же права и обязанности, связанные с пользованием жилым помещением, указывались в договоре найма.

Ордер, выданный с нарушением установленного порядка, мог быть признан судом недействительным. Последствия признания ордера недействительным были определены в ст. 335 ГК. Как следствие, все граждане, проживавшие в помещении, которое было предоставлено им на основании этого ордера, подлежали выселению без предоставления другого жилого помещения. При условии, что граждане, указанные в ордере, ранее пользовались по договору найма жилым помещением в доме местного Совета депутатов трудящихся, государственной, кооперативной или общественной организации, им должно было быть предоставлено ранее занимаемое или другое жилое помещение.

В ГК был установлен особый порядок предоставления гражданам служебных жилых помещений и общежитий. К числу служебных относились помещения, специально предоставляемые для проживания рабочих и служащих, обязанных по роду своей деятельности проживать по месту его работы (коменданты, дворники, швейцары и т.п.), а также помещения, расположенные в служебных зданиях, т.е. в зданиях, предназначенных для размещения самого учреждения, предприятия или организации, и предоставленные работнику в связи с трудовыми отношениями (квартира для директора, квартира при учебных заседаниях, музеях, больницах и т.п.). Жилые помещения включались в ряд служебных решением исполкома местного Совета. Заселение служебной жилой площади производилось по специальным ордерам, выдаваемым жилищным отделом на имя гражданина, которому предоставлялось служебное жилое помещение.

Общежитиями признавались помещения, предназначенные для совместного проживания нескольких лиц, которые работали в одной организации или обучались в одном учебном заведении, то есть предназначались для проживания граждан во время работы и учебы. Комнаты в общежитии предоставлялись по совместному решению администрации, ФЗМК профсоюза и комитета ВЛКСМ предприятия, учреждения, организации или учебного заведения, в ведении которого находилось общежитие[1288].

В домах, принадлежавших гражданам на праве личной собственности, жилые помещения сдавались внаем по усмотрению собственника дома. К числу условий сдачи собственникам дома внаем жилых помещений относились требования главы 11 ГК РСФСР о личной собственности, в частности, жилой дом при сдаче внаем не мог быть использован гражданином для извлечения нетрудовых доходов, и гражданин, построивший дом или часть дома (пристройку) самовольно либо с грубым нарушением основных строительных норм и правил, не вправе был сдавать его внаем (ст. 109 ГК). Правовым основанием для занятия нанимателем жилой площади в доме личного собственника служил договор нанимателя с собственником дома. В этой связи Иоффе О.С. справедливо указывал, что для установления жилищного обязательства в индивидуальном жилом фонде требуется не сложный состав, а единичный юридический факт – договор собственника дома с нанимателем[1289].

Законодателем в ст. 298 ГК было выделено ряд особенностей сдачи внаем помещения в доме жилищно-строительного кооператива. Будучи собственностью кооператива, эти дома находились в его распоряжении, а жилая площадь в ЖСК предоставлялась по решению высшего кооперативного органа – общего собрания членов кооператива. Функции исполкома ограничивались здесь лишь контролем за правильностью распределения кооперативных квартир. После того как состоялось решение общего собрания о предоставлении квартиры члену кооператива, исполком местного Совета выдавал ему ордер на заселение квартиры.

Таким образом, в целом в законе был закреплен коллегиальный порядок решения вопросов о предоставлении гражданам жилых помещений, что исключало возможность единоличного распоряжения квартирами со стороны отдельных должностных лиц. Кроме того, как верно подчеркнуто в литературе, участие общественности в подготовке и решении вопросов о предоставлении жилой площади являлось не просто желательным, а безусловно обязательным[1290].

Сторонами в договоре найма жилого помещения являлись наймодатель и наниматель. В роли наймодателя, как правило, выступало управление домами, являвшееся юридическим лицом, в ряде городов домоуправления были объединены и на их базе созданы жилищные и жилищно - эксплуатационные конторы (с целью более рационального использования материальных ресурсов, подбора более квалифицированных кадров и т.п.). Наймодателем мог быть и сам гражданин, если заключался договор найма жилого помещения, находящегося в доме, принадлежащем ему на праве личной собственности, либо договор в отношении жилого помещения, предоставленного члену жилищного кооператива. Поскольку цель договора - непосредственное удовлетворение жилищных потребностей граждан, в качестве нанимателя могли выступать только граждане, а не организации. В этом, по утверждению некоторых ученых, заключалась одна из особенностей договора жилищного найма, отличавшая его (по субъектному составу) от найма имущественного, в котором нанимателем мог быть как гражданин, так и юридическое лицо[1291].

Форма договора согласно ст. 299 ГК должна была быть письменной. Как справедливо отмечали в литературе, требование о соблюдении письменной формы на практике зачастую не соблюдалось, и дело ограничивалось лишь тем, что в соответствии с ордером наймодатель фактически предоставлял, а наниматель фактически занимал выделенное ему жилое помещение. С точки зрения В.Ф. Чигира «такие действия являли собой односторонние сделки»[1292]. Противоположное мнение было высказано О.С. Иоффе, который утверждал, что «каждая из односторонних, даже взаимосвязанных сделок, совершается самостоятельно и порождает определенные юридические последствия независимо от другой. Между тем, наниматель не мог бы поселиться в жилое помещение, если бы оно не было предоставлено, как и наймодатель предоставляет помещение лишь по требованию нанимателя, желающего в нем поселиться. Поэтому фактическое вселение, не сопровождаемое письменным договором, есть тоже договор, не облеченный, однако, в требуемую форму»[1293].

Срок в договоре найма жилого помещения мог быть как определенным, так и не определенным. Однако наниматель жилого помещения по истечению срока договора имел право на его возобновление. Применительно к жилым помещениям при найме государственного и кооперативно-общественного фонда этот срок бы обозначен в ст. 299 ГК в 5 лет. Срок найма служебных жилых помещений зависел от длительности трудовых отношений нанимателя с организацией, предоставившей ему жилую площадь. Срок заключения договора жилищного найма в домах, принадлежавших гражданам, устанавливался соглашением сторон.

Как уже было указано, нанимателем по договору жилищного найма в отличие от имущественного найма всегда выступал гражданин, договор заключался с ордеродержателем. В дальнейшем, в процессе пользования помещением, изменения и прекращения договора найма фигура конкретного нанимателя утрачивала юридическое значение, поскольку права и обязанности, вытекавшие из договора, приобретали наравне с нанимателем жилого помещения члены его семьи (ст. 301 ГК). В теории на этот счет отмечалось, «что особое выделение фигуры нанимателя приобретает лишь тот практический смысл, что от его имени заключается договор найма и в непосредственных отношениях с ним наймодатель решает связанные с пользованием жилым помещением вопросы»[1294]. Ряд авторов прямо указывали, что на стороне нанимателя выступает множество лиц – наниматель и члены его семьи[1295].

В ГК РСФСР впервые в нашем законодательстве был определен круг членов семьи нанимателя. Из числа лиц, поживавших совестно с нанимателем, ч.3 ст. 301 ГК перечисляла тех, которые признавались членами семьи при всех обстоятельствах. Ими являлись супруги нанимателя, его дети и родители. Все другие родственники могли быть признаны членами семьи нанимателя не только при условии совместного с нанимателем проживания, но и ведении с ним общего хозяйства.

Лица, проживавшие совместно с нанимателями, но не являвшиеся его родственниками, могли быть признаны членами его семьи, если они нетрудоспособны (состояли на полном содержании нанимателя или получали от него помощь, которая являлась для них постоянным и одним из основных источников существования) и вели с нанимателем общее хозяйство. Закон не устанавливал ни минимального срока совместного проживания этих лиц с нанимателем, ни условий ведения общего хозяйства.

Равенство всех членов семьи в отношениях по найму жилья проявлялось прежде всего в том, что независимо от возраста, получения зарплаты, времени вселения и совместного проживания, а также независимо от того, на чье имя открыт в домоуправлении лицевой счет, все члены семьи обладали правом постоянного пользования жилой площадью. Напротив, при установлении специальных жилищных обязательств в ведомственных домах или в служебных помещениях члены семьи, имея равное с нанимателем право на жилое помещение, сохраняли его до тех пор, пока наниматель не утрачивал трудовых отношений с наймодателем, поскольку именно в связи их наличием жилое помещение было предоставлено. В этом смысле, большинство исследователей подчеркивали зависимый характер прав членов семьи такого нанимателя[1296].

Совершеннолетние члены семьи нанимателя не только имели права, но и несли равные с ним обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Убытки, причиненные наймодателю нарушением договорных обязанностей по вине нанимателя или членов его семьи, подлежали возмещению по принципу солидарной ответственности, то есть наймодатель мог предъявить требование как к основному квартиросъемщику, так и к любому из совершеннолетних членов его семьи (ко всем вместе или к каждому из них в полном объеме).

В законе было закреплено право нанимателя на вселение в нанятое помещение других лиц, которые приобретали права и обязанности в рамках уже существовавшего правоотношения (ст. 302 ГК). Для вселения в жилое помещение супруга, детей, родителей, других родственников и нетрудоспособных иждивенцев требовалось письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, уже проживавших в том же помещении. Значение, которое закон придавал согласию членов семьи на увеличение числа постоянных пользователей жилой площади лишний раз свидетельствовало о равенстве правомочий основного съемщика и членов его семьи[1297]. Отказ кого-либо из членов семьи или нанимателя в согласии на вселение других граждан, безотносительно к основаниям отказа, влек невозможность вселения последних и не мог быть оспорен в судебном порядке. В целях наиболее полной защиты жилищных прав несовершеннолетних детей ч.1ст. 302 ГК в порядке исключения из общего правила устанавливала, что на вселение к родителям их детей, не достигших 18 лет, согласие остальных членов семьи не требуется.

Изложенные правила о вселении членов семьи относились ко всем жилым помещениям местных Советов и ведомств, в том числе и к служебным. Что же касается домов, принадлежавших гражданам на праве личной собственности, то на вселение нанимателем новых членов семьи, кроме согласия всех членов семьи требовалось ещё и согласие наймодателя, т.е. собственника сдаваемого внаем помещения. Согласие собственника и совместно проживавших членов семьи нанимателя не требовалось лишь для вселения несовершеннолетних детей. Здесь, как утверждал Ю.Г. Басин, «имела место не свойственная другим видам гражданских правоотношений форма приобретения прав и обязанностей по воле других лиц»[1298].

Вновь вселившиеся в квартиру гражданеприобретали равное с нанимателем и членами его семьи право пользования жилой площадью при наличии двух условий: во-первых, признания их членами семьи нанимателя, во-вторых, отсутствия между ними, нанимателем и ранее проживавшими в квартире совершеннолетними членами семьи нанимателя иного соглашения. В частности, согласно такому соглашению вселившейся мог приобретать право пользования не всем жилым помещением, а лишь какой-то определенной его частью. Самовольное, без согласия членов семьи, вселение в жилое помещение не создавало для вселенных лиц никаких прав на фактически занимаемую жилую площадь.

Объектом наемных отношений выступало жилое помещение. В отличие от ранее действовавшего законодательства в ст. 300 ГК было указано два признака, которым должно обладать помещение, сдаваемое внаем в доме местного Совета, государственной, кооперативной или общественной организации: помещение должно быть жилым и изолированным. Данные требования, по справедливому утверждению ряда исследователей, создавали надлежащие условия для проживания семьи[1299].

Кроме двух условий, упомянутых в ст. 300 ГК, помещение, сдаваемое в наем, должно было быть свободным, причем не только фактически, но и юридически: другим лицам не должно было принадлежать право пользования этим помещением.

Отсутствие необходимых условий для полного удовлетворения потребностей всех граждан в жилье вынуждало государство к установлению определенных норм жилой площади. Норма жилой площади (жилищно-санитарная норма) – это количество квадратных метров жилой площади, которое могло приходиться на каждого члена семьи, проживавшего в квартире. В РСФСР и большинстве других союзных республик жилищно-санитарная норма установлена в размере 9 кв. м жилой площади на одного человека (ч.5 ст. 316 ГК).

Для некоторых категорий нанимателей в законе было закреплено право на дополнительную жилую площадь. Названное право было предоставлено гражданам, имевшим особые заслуги перед Родиной, а также в силу особенностей их работы или с учетом тяжести заболевания[1300].

Дополнительная площадь предоставлялась в виде отдельной комнаты, а при ее отсутствие - в размере 10 кв. м. (некоторые категории граждан имели право на дополнительную площадь в размере не менее 20 кв.м. (научные работники, писатели, композиторы, художники и т.п.)).

Точная характеристика и техническое состояние жилого помещения должны были быть указаны в прилагаемом к договору паспорте. Наймодателем в отношении вселявшихся граждан открывался финансово-лицевой счет, фиксирующий состав семьи нанимателя, размер занимаемой площади и расчеты по квартплате и оплате коммунальных услуг.

Для сторон в договоре найма жилого помещения были характерны взаимные права и обязанности, в том числе, направленные на сохранение его предмета. Основной обязанностью наймодателя по договору найма жилого помещения выступало предоставление нанимателю обусловленного договором жилого помещения в исправном состоянии. Помимо этого, наймодатель обязан был производить капитальный ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 284 ГК). Типовой договор (п.4 «б») относил к капитальному ремонту замену вследствие нормального износа основных конструкций дома, дверей, окон, полов, перекладку печей, ремонт центрального отопления, водопровода, канализации, ванного оборудования и мусоропровода[1301].

Производство капитального ремонта жилого помещения предполагало, как правило, его освобождение от нанимателей и членов их семей, в этой связи необходимо было предоставить выселяемым нанимателям на период ремонта другое жилое помещение[1302]. Договор найма жилого помещения в этом случае сохранял силу, однако его действие приостанавливалось на время производства ремонтных работ. Если в результате капитального ремонта жилое помещение сохранялось в прежнем виде, наниматель имел право требовать возврата того помещения, которое он занимал. В тех случаях, когда после капитального ремонта прежнее жилое помещение не сохранялось или существенно уменьшалось в размере, наймодатель обязан был предоставить нанимателю и членам его семьи другое благоустроенное жилое помещение в соответствии с требованиями ст. 331 ГК[1303]. Названное право не возникало у нанимателя, если помещение уменьшалось несущественно. Если в результате капитального ремонта прежнее жилое помещение увеличивалось, наймодатель обязан был возвратить его нанимателю и членам его семьи при отсутствии возражений с их стороны.

В ст. 318 ГК был оставлен открытым вопрос, какое именно жилое помещение обязан предоставить наймодатель нанимателю на время проведения капитального ремонта. Ученые полагали, что в указанных случаях следовало исходить из той нормы жилой площади, которая была установлена для обеспечения жилой площадью граждан, состоящих на учете в исполкомах местных Советов и ведомствах. Если же в помещении, из которого на время капитального ремонта производилось выселение, на каждого проживающего с правом на площадь приходилось менее указанной нормы жилой площади, жилую площадь в маневренном фонде следовало предоставлять в размере фактически занимаемой площади[1304].

Наймодатель был обязан, кроме того, в соответствии с Типовым договором исправлять повреждения в квартире не позднее трех дней с момента заявления нанимателя, а в случае аварии – немедленно. Невыполнение наймодателем этих обязанностей давало нанимателю право самому произвести необходимые исправления и взыскать понесенные расходы по сметной стоимости с наймодателя.

В соответствии с Типовым договором наниматель был обязан пользоваться предоставленным помещением и его оборудованием по прямому назначению, содержать занимаемое помещение в надлежащем состоянии, производить за свой счет его текущий ремонт, соблюдать Правила пользования жилым помещением и выполнять иные обязанности.

Своевременное внесение квартирной платы, а также оплата коммунальных услуг – одна из основных обязанностей нанимателя. Квартирной платой называлась цена, взимаемая наймодателем с жильцов за пользование ими в течение установленного в законе срока жилым помещением. Поскольку ставки квартирной платы не включали в себя сборы за коммунальные услуги, наниматель обязан дополнительно вносить платежи за центральное отопление, водоснабжение, горячую воду, электричество, газ, радио и т.д.

Исчисление квартирной платы зависело от размера основной ставки квартирной платы за 1 кв. м жилой площади в данном населенном пункте, доме и помещении. Помимо этого определяющими факторами выступали также размер заработной платы квартиросъемщика и членов его семьи, размер, качество и степень благоустроенности жилого помещения.

Для некоторых категорий граждан плата за пользование жилым помещением исчислялась в особом льготном порядке. К таковым относились персональные пенсионеры, офицеры и генералы кадрового состава, военнослужащие срочной и сверхсрочной службы и др.

Наниматели, проживавшие в домах местных Советов и ведомств, в силу ч.2 ст.303 ГК обязаны были вносить квартирную плату не позднее десятого числа месяца, следующего за прожитым. При нарушении этого срока наступала просрочка должника, приводившая к начислению пени.

Плата за пользование жилыми помещениями в домах, принадлежавших гражданам на праве личной собственности, определялась соглашением сторон, но не могла превышать нормативно установленных предельных ставок. В случае сдачи членами ЖСК жилого помещения в кооперативном доме в пользование другим лицам размер платы устанавливался соглашением сторон, но не мог превышать эксплуатационных расходов, приходившихся на сдаваемое внаем помещение (ст. 305 ГК).

Наниматель обладал большим объемом прав на жилое помещение, предоставляемое по договору найма, включая ряд прав распорядительного характера. Наниматель был вправе не только пользоваться жилым помещением, но и вселять в жилое помещение членов своей семьи, временных жильцов, заключать договор поднайма, обменивать жилое помещение, производить замену нанимателя и осуществлять иные права, закрепленные законом.

Законодатель наделял нанимателя в числе прочих правом на обмен жилого помещения.Обмен представлял собой соглашение нескольких нанимателей о взаимной передаче прав и обязанностей по договору найма. В результате обмена каждый из его участников утрачивал право на помещение, которое он ранее занимал, и приобретал право на помещение, получаемое в порядке обмена. В сделке могло участвовать любое число нанимателей, проживавших как в одном доме, так и в разных домах, как в одном городе, так и в разных городах, рабочих, курортных дачных поселках и других населенных пунктах (п.2 Инструкции о порядке обмена[1305]). Ряд авторов рассматривали обмен как перемену лиц в жилищном обязательстве[1306].

Для обмена жилого помещения независимо от того, к какому фонду относилось помещение, требовалось письменное согласие проживавших с нанимателем совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохранялось право на жилую площадь (ст.ст. 306 и 308 ГК). Отсутствие такого согласия влекло за собой признание обмена недействительным. При этом следовало учесть, что несоблюдение письменной формы, предусмотренной для такого согласия со стороны членов семьи, не могло служить основанием для признания обмена недействительным, если действия члена семьи свидетельствовали о его согласии на обмен[1307].

Для обмена жилых помещений в домах ведомств и в домах, принадлежавших гражданам на праве личной собственности, необходимо было получить согласие наимодателя (ч. 2 ст. 325 ГК). Однако отказ в согласии на обмен ведомственной жилой площади мог быть оспорен нанимателем в судебном порядке. Отказ личного собственника дать согласие на обмен нельзя было оспорить ни в судебном, ни в административном порядке.

Для обмена жилых помещений в домах местных Советов согласия наймодателя не требовалось, однако жилищные органы были вправе, а в случаях, предусмотренных законом, - обязаны возражать против обмена. Так, действовавшее законодательство устанавливало случаи, когда обмен не допускался (ст. 326 ГК). Обмен не допускался, если к нанимателю был предъявлен иск о расторжении или изменении договора, а также, если обмен носил спекулятивный или фиктивный характер. Под спекулятивным обменом следовало понимать такую взаимную уступку прав на жилую площадь, которая производилась за деньги или в целях получения иных имущественных выгод. Довольно часто внешним признаком спекулятивного обмена служила явная неравноценность обмениваемых помещений. Однако один лишь факт неравноценности обмениваемой площади, при отсутствии корыстной заинтересованности, не мог выступать доказательством спекулятивного обмена[1308]^.. Обмен считался фиктивным, если под видом обмена производилась переуступка площади без реального пользования площадью, полученной по обмену[1309]. Помимо перечисленных обстоятельств не допускался обмен жилого помещения, находящегося в доме, который грозил обвалом или подлежал сносу. Угроза обвала или аварийность подтверждалась заключением бюро технической инвентаризации, утвержденным исполкомом местного Совета, а необходимость сноса – решением исполкома о сносе дома в связи с отводом земельного участка для государственных и общественных надобностей. Объектом обмена не могли быть также служебные жилые помещения и помещения, находящиеся в общежитиях.

Обмен жилых помещений считался совершенным с момента получения обменивающимися сторонами обменных ордеров.

По договору поднайма наниматель предоставлял во временное пользование поднанимателю всю или часть своего жилого помещения за плату. Заключение договора поднайма возможно было лишь при соблюдении условий, предусмотренных в ст. 320 ГК. Для сдачи жилой площади в поднаем необходимо было согласие совершеннолетних членов семьи нанимателя, при этом не имело значения, сдавалась ли в поднаем отдельная изолированная, проходная или смежная комната, часть комнаты или, как это имело место при временном выезде, все занимаемое помещение.

Для заключения договора поднайма необходимо было также согласие наймодателя. Сдача помещения в поднаем не допускалась, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, становился менее установленной нормы.

Договор поднайма не влиял на отношения между наймодателем и нанимателем, поскольку последний оставался полностью ответственным перед наймодателем за выполнение всех условий договора найма жилого помещения. Поднаниматель ни в каких юридических отношениях с наймодателем не состоял.

Поднаем – договор возмездный и срочный. Поднаниматель обязан был вносить плату за пользование представленным помещением. Размер платы устанавливался соглашением сторон, при этом наниматель во всяком случае не мог взимать с поднанимателя плату, превышающую по размеру ту, которую он сам уплачивал наймодателю за сданное в поднаем помещение (ст. 321 ГК РСФСР). По справедливому утверждению О.С. Иоффе, право нанимателя являлось основным, а поднанимателя зависимым[1310]. По требованию нанимателя жилое помещение должно было быть освобождено поднанимателем, если истек срок договора поднайма. Возобновление договора зависело от усмотрения сторон. Если договор поднайма был заключен без указания срока, нанимателю следовало предупредить поднанимателя о прекращении договора за три месяца.

При систематической сдаче нанимателем в поднаем отдельной изолированной комнаты в целях извлечения нетрудового дохода эта комната на основании ст. 5 ГК могла быть изъята у нанимателя в судебном порядке по иску наймодателя или прокурора[1311].

Кроме поднанимателей на площади нанимателя и членов его семьи могли проживать временные жильцы. Регламентации правового положения временных жильцов были посвящены специальные нормы права. Под временными жильцами следовало понимать лиц, которые с общего согласия нанимателя и членов его семьи пользовались жилым помещением безвозмездно и без заключения договора. К временным жильцам, как указывалось в литературе, чаще всего относились родственники или знакомые, приехавшие в гости, находившиеся проездом или поселившиеся на данной площади до подыскания другого жилья[1312].

Ст. 323 ГК впервые в законодательстве провела четкое различие между поднанимателями и временными жильцами. В отличие от поднанимателей временные жильцы не вносили плату за пользование помещением, этим объяснялось известное различие в порядке вселения поднанимателей и временных жильцов: для поселения временных жильцов согласия наймодателя не требовалось. Соблюдение нормы жилой площади в 9 кв.м. было необходимо лишь в случае вселения временных жильцов на срок более 1,5 месяцев (ч. 2 ст. 323 ГК).

Следствием специфики оснований проживания временных жильцов, были и особенности их выселения. Никакого предупреждения временных жильцов за три месяца об освобождении помещения не требовалось. Временные жильцы обязаны были освободить жилое помещение по первому требованию нанимателя или членов его семьи.

Общее межу ними состояло в том, что как поднаниматели, так и временные жильцы, независимо от времени своего проживания на площади нанимателя не приобретали на нее права.

Поскольку лица, занимавшие по договору найма жилые помещения, могли в результате отъезда или по каким-либо иным причинам временно в них не проживать, законодателем в ряду прав нанимателя выделена возможность сохранения жилой площади за временно отсутствующими. Нельзя, однако, было в течение неопределенно длительного времени сохранять жилую площадь за отсутствующими. В этой связи в теории верно подчеркивалось, что в условиях нехватки жилья необходимо, чтобы наниматель фактически пользовался предоставленным ему жилым помещением[1313]. Нормы ГК определяли основания и порядок сохранения жилой площади за временно отсутствующими, а также порядок утраты права на жилое помещение вследствие непроживания в нем. (ст. ст. 306-311 ГК). Так, наниматели жилых помещений и члены их семьи в случае временного отсутствия сохраняли право на занимаемую ими жилую площадь в течение шести месяцев, независимо от причин выезда и без какого бы то ни было специального оформления. В отдельных, предусмотренных законом, случаях жилая площадь сохранялась за нанимателем и на более длительный срок (в частности, за военнослужащими срочной службы - на всё время прохождения ими военной за лицом, находящимся в лечебном учреждении - на весь период лечения и др.).

Право требовать в судебном порядке признания временно выбывших нанимателя и членов его семьи утратившими права на жилую площадь принадлежало оставшимся проживать в жилом помещении другим постоянным пользователям, а также наймодателю. Суд в каждом конкретном случае выяснял и оценивал все обстоятельства, вызвавшие длительное отсутствие нанимателя и членов его семьи, и лишь установив, что причина отсутствия является неуважительной, удовлетворял иск о признании лиц утратившими свои права. Длительное отсутствие в предусмот

⇐ Предыдущая34353637383940414243Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: